富旺與京城 EPS 高成長的結構風險：高房價與高利率下的房市循環觀察

美國通膨黏性升高，Fed短期難轉向？30年房貸利率衝上九個月高點

近期美國通膨數據展現黏性，引發決策圈與市場對貨幣政策可能維持緊縮的關注。芝加哥聯邦銀行總裁古爾斯比（Austan Goolsbee）表示，在當前勞動力市場穩健的背景下，聯準會（Fed）將專注於控制物價，短期內難以採取具擴張性的貨幣政策，確保通膨回落至目標水平仍是首要任務。 通膨預期的變動亦反映在全球債券市場上。品浩（Pimco）投資長伊瓦辛（Daniel Ivascyn）指出，美國10年期盈虧平衡通膨率已突破2.5%，高於年初水準。他提及，若通膨預期持續失去錨定，主要央行恐被迫重新收緊政策，而目前美國30年期公債殖利率已升至2007年以來的高點。 此外，借貸成本的攀升已直接影響實體房地產市場。根據房地美（Freddie Mac）公布的最新數據，美國30年期固定房屋貸款利率由前一週的6.36%升至6.51%，創下九個月來新高。房地美首席經濟學家指出，高利率與高房價雙重因素正持續壓抑潛在買家的意願，導致美國成屋銷售與房貸申請活動出現停滯現象。

房貸利率衝上 6.61% 打擊買氣，Griffon(GFF) 為何還會大波動？

受到近期通膨升溫與地緣政治不確定性影響，30年期固定房貸平均利率攀升至6.61%，創下近一個月來的新高。隨著聯準會暫停下調基準利率，高昂的借貸成本直接削弱了潛在買房者的購買力，這不僅引發市場對房屋負擔能力與未來需求的擔憂，也讓房屋建築相關產業面臨嚴峻的經營環境。包含 Owens Corning(OC) 、 Griffon(GFF) 、 Quanex(NX) 以及 Hayward(HAYW) 等類股，都在午後交易時段出現明顯回跌。 股價單日波動顯著放大。就歷史數據來看， Griffon(GFF) 的股價走勢向來相對平穩，過去一年中僅有 6 次單日漲跌幅超過 5%。因此，近期的股價波動顯示市場對房貸利率攀升的消息反應熱烈。儘管這波跌勢可能不會從根本上改變該公司的商業模式與長期展望，但市場對負面消息的過度反應，往往會使這類基本面良好的個股出現顯著的價格修正。 受惠道瓊五萬點與美中關係突破。回顧 5 天前的市場表現，在美國總統川普與中國國家主席習近平達成確保荷莫茲海峽暢通的協議後，大幅降低了中東衝突對全球製造業供應鏈的威脅。隨著地緣政治風險降溫，加上美國 10 年期公債殖利率回落至 4.46% ，有效降低了大型工業項目的長期融資成本。在企業基本面強勁的推動下，道瓊工業平均指數一舉突破 50,000 點大關，當時也帶動 Griffon(GFF) 股價單日上漲 3.3%。 工業需求持穩支撐長期表現。從宏觀經濟數據來看， 4 月份零售銷售額成長 0.5% ，符合市場預期，顯示工業產品的需求依然保持穩定。雖然進口物價上漲 1.9% ，反映製造業成本仍處於高位，但對於負責打造全球經濟基礎設施與機械的工業公司而言，整體環境仍具備支撐力。截至近期資料， Griffon(GFF) 今年以來累計上漲 6.4% ，目前股價約在 79.82 美元，較 2026 年 2 月創下的 52 週高點 94.84 美元回跌約 15.8% 。若從長期投資的角度觀察， 5 年前投資 1,000 美元購買該公司股票，目前的價值將成長至 3,045 美元，顯示其長期報酬表現依然穩健。 Griffon(GFF) 是一家為專業安裝經銷商和量販零售連鎖店，製造和銷售住宅、商業和工業車庫門的企業。公司同時也為一般屋主和專業人士提供無動力園藝造景產品。其主要經營部門涵蓋消費和專業產品、家庭和建築產品等，其中大部分的營收來自家庭和建築產品部門。根據最新交易日資訊， Griffon(GFF) 收盤價為 83.36 美元，單日上漲 3.58 美元，漲幅達 4.49% ，當日成交量為 432,703 股，成交量較前一交易日變動為 -2.36% 。

D.R. Horton (DHI) 逆勢漲 5%！房貸利率高檔下，美國建商為何還能撐住？

美國最大建商之一 D.R. Horton (DHI) 今日股價走強，盤中最新報價 141.54 美元，漲幅約 5.06%，逆勢脫穎而出。雖然 CNBC 報導指出，在 10 年期美債殖利率觸及自 2025 年 1 月以來高點之際，整體 homebuilders 類股與 iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) 皆一度承壓下跌，但 DHI 目前股價明顯回穩走高。 根據 UBS homebuilders 分析師 John Lovallo 於 Seeking Alpha 報導中的最新看法，美國最新的 pending home sales 顯示，即便房貸利率波動加劇，住房需求仍維持強勁；其覆蓋的建商在春季銷售旺季訂單平均成長約 3%。Lovallo 將近期 homebuilders 回檔視為買進機會，並點名 D.R. Horton (DHI) 與 PulteGroup (PHM) 受惠程度較高，認為只要利率穩定、需求持續，DHI 將具相對優勢，成為市場資金追捧焦點。

房貸高檔壓抑房市周轉，Lowe's(LOW)靠小型修繕與旺季買氣撐住成長

Lowe's(LOW) 執行長 Marvin Ellison 表示，目前房地產市場是自金融危機以來最艱困的環境之一。主因是 30 年期固定房貸利率持續維持在 6% 以上，讓許多已鎖定低利率的屋主不願意換屋，房屋周轉率因此降到多年新低，也使消費者對買房與裝修決策更為猶豫。 儘管房市偏弱，Ellison 認為消費者財務狀況仍算健康。許多屋主擁有房屋淨值，工資持續成長，就業也相對穩定；但高房貸利率帶來的不確定性，仍讓大型修繕專案延後。同業 Home Depot(HD) 財務長 Richard McPhail 也提到，消費者因擔心經濟不確定性與負擔能力，持續遞延大型家居裝修計畫。 在大型專案停滯下，消費者轉向較小、較實惠的修繕需求，例如油漆、庭院整理、更換線路、修補屋頂漏洞，家電與熱水器等必需品的汰換也帶動買氣。雖然房市低迷對 DIY 客群影響較大，但 DIY 業務仍占 Lowe's 總營收 60% 至 65%，且已連續四季繳出正成長。第一季在線上銷售、家電、家居服務與專業客戶帶動下，同店銷售微幅成長 0.6%，略低於華爾街預期的 0.7%。 展望後續，Lowe's 在重申 2026 年保守指引後，預估同店銷售將持平到年增最多 2%，低於彭博共識預期的 2% 成長。Ellison 仍指出，第二季初天氣轉佳，加上陣亡將士紀念日、父親節與美國獨立日等旺季到來，營運表現可望維持穩定。公司也強調已準備好應對不同總體經濟環境，並具備爭取市佔率的能力，等待房地產市場出現週期性轉折。 Lowe's 是全球第二大家居裝飾零售商，在美國與加拿大合計經營 1,969 家門店，並服務約 230 家經銷商擁有的門店。其產品與服務涵蓋家居裝飾、維護、維修與改造，其中維護與維修約占銷售產品的三分之二。最新交易日，Lowe's(LOW) 收盤 218.37 美元，較前一日上漲 0.35 美元，漲幅 0.16%，成交量為 3,343,884 股，較前一日減少 9.97%。

美國房貸利率再攀高點，住房市場在高利率與政策角力下承壓

美國住房市場同時面臨高利率與政策角力的雙重壓力。根據美國房地產抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association）統計，上週整體房貸申請量下滑2.3%，創五週新低；30年期固定房貸平均利率由6.46%升至6.56%，寫下七週高點。MBA經濟學家Joel Kan指出，油價上漲帶動通膨疑慮，加上全球公債殖利率走高，推升美國房貸利率同步上行，進一步壓抑購屋需求。 在利率壓力下，越來越多借款人轉向可調利率房貸（ARM）。ARM在總申請中的占比已逼近10%，創2025年10月以來新高。雖然五年期ARM平均利率約5.76%，短期負擔較低，但未來仍會隨市場重置，風險相對較高。這反映出部分購屋族為了先進場，只能接受更不穩定的貸款條件。 不過，若拉長時間來看，市場也出現一些技術性回升訊號。相較去年同期接近7%的房貸利率，目前利率仍略低，購屋貸款申請年增約8%，房貸重貸申請年增35%。但這較像是被壓抑需求釋放，並不代表住房市場全面轉強；真正要首購的家庭，仍受高房價與高利率夾擊。 政策面同樣牽動市場情緒。美國國會正討論住房可負擔法案，眾議院版本核心是限制大型機構投資人購買單戶住宅，但允許其繼續興建出租住宅單位。與先前參議院草案相比，眾院版本已拿掉強制出售超額持有單位的要求，因此獲得建商、租賃與住房產業支持。業界擔心，若強迫以租為主的機構出清新建出租屋，短期恐讓租屋供給更緊。 反對聲音則認為，法案若過度保護機構投資人，恐無助於年輕人累積買房能力。共和黨籍參議員Bernie Moreno批評，核心目標應是讓年輕人買得到單戶住宅，而不是長期成為租屋族。法案後續能否在參議院取得足夠票數，仍有變數。 住房壓力也反映到相關企業表現。居家修繕連鎖龍頭Lowe’s (NYSE:LOW) 最新一季營收達230.8億美元，年增約10%，同店銷售微增0.6%，線上銷售則成長15.5%。在房市交易放緩下，部分屋主選擇先修屋不換屋，帶動Lowe’s與Home Depot (NYSE:HD) 的裝修與小型工程需求。Lowe’s執行長Marvin Ellison表示，整體住房景氣仍具挑戰，但公司透過Total Home策略聚焦專業工班與居家服務，維持全年營收預測在920億至940億美元，全年同店銷售預估持平到成長2%。 金融端方面，區域銀行Stock Yards Bancorp (NASDAQ:SYBT) 宣布維持每股0.32美元季度股利，年化殖利率約1.82%。在房貸利率高檔與監管趨嚴的背景下，穩定配息有助於顯示資產品質與資本水位仍屬可控。 整體來看，美國住房市場仍取決於三項變數：通膨與油價是否持續推高利率、國會能否在遏止機構炒房與維持供給之間取得平衡，以及與住房高度相關的企業能否透過商業模式調整，抵銷部分景氣壓力。在這些因素明朗之前，住房市場仍難言真正回穩。

伊朗戰事牽動房貸利率，美國房市還能佈局嗎？

美國公債殖利率因伊朗戰事不確定性走升，帶動30年期房貸利率升至6.75%，創10個月新高，壓抑購屋買氣，也拖累房屋建商與相關房股表現。不過，建商透過買斷利率維持銷售，且待完成房屋銷售與訂單動能仍有支撐，讓市場對房市後續走勢出現分歧。 根據Mortgage News Daily，30年期固定房貸平均利率已在短短10天內上升33個基點，較4月低點明顯攀升。以42萬美元中位數房價、20%頭期款計算，月付金額也比先前多出逾百美元，直接影響首購與換屋族的決策。利率上行同時反映在ITB、D.R. Horton、Lennar與Toll Brothers等標的上，短線股價同步回落。 但產業面並非全然悲觀。UBS分析師指出，建商透過買斷利率降低買方感受到的實際利率，仍能維持銷售節奏；若地緣風險降溫、油價回落，市場利率也有機會跟著下滑。全美房仲協會資料顯示，4月待完成房屋銷售較3月與去年同期都更強，顯示真實需求尚未消失，只是被高利率暫時壓住。 接下來市場將觀察伊朗戰事走向、美國通膨與聯準會政策。若利率重返6%附近，先前被壓抑的購屋需求可能重新釋放，房市與房股有機會重新評價；但若高利率與地緣風險延續，房市將面臨更長時間的壓力測試。

美國房貸需求小幅回落，購屋指數卻回升透露什麼訊號？

美國30年期固定利率抵押貸款利率小幅升至6.69%，讓整體房貸申請綜合指數下滑0.5%，但購房指數卻逆勢上升2.2%。這代表什麼？一方面，利率微升仍會壓抑部分貸款需求；另一方面，庫存增加與部分地區房價放緩，似乎讓買家更願意進場。再融資指數同步走弱，顯示利率環境對不同需求的影響並不一致。接下來可觀察的重點，是買房需求能否在利率波動下維持，以及庫存增加是否足以支撐後續成交。

海悅營收年增九成，代銷龍頭成長動能看哪裡？

海悅(2348)11月合併營收年增90.8%，主要來自新案交屋與新建案推進；同時明年預期新增66億元營收、並加速償還約30億元土建融，這些變化各自反映了什麼營運重點？房市景氣循環仍在，券商為何仍看好海悅長期成長？近五日股價小跌、三大法人合計偏賣，基本面與籌碼面分歧時，海悅接下來該關注哪些訊號？

京城(2524)營收6.56億衰退65% 还能撿便宜嗎?

傳產-營建 京城(2524)公布 26Q1 營收6.5659億元，但仍比去年同期衰退約65.32%；毛利率48.54%；歸屬母公司稅後淨利1.3182億元，與上一年度相比衰退約76.06%，EPS 0.36元、每股淨值57.81元。

富旺(6219)營收季減58%還能撿？

傳產-營建 富旺(6219)公布 26Q1 營收11.4869億元，較上1季衰退58.41%、創下近2季以來新低，但仍比去年同期成長約 18839.6%；毛利率 24.63%；歸屬母公司稅後淨利9.1899千萬元，季減 56.95%，EPS 0.74元、每股淨值 16.66元。