房貸成數不是保證 8 成？看懂銀行風險思維與自備款風險管理

想買房？中古屋只貸出 6.5 成？搞懂銀行鑑價，別讓房貸成數打你臉

延伸提問五則問題如下（中文）： 1. 銀行只願意貸到 6.5 成，代表這間中古屋哪裡有問題？ 2. 明明說好貸款 8 成，為什麼銀行鑑價一出就瞬間縮水？ 3. 中古屋老屋、套房、夾層屋，真的會讓你房貸卡關嗎？ 4. 房價裡偷偷包裝潢、家具、家電，最後是賺到還是多背一筆？ 5. 只準備 2 成自備款就衝買房，為何最容易在核貸時被打回票？

【16:45 投資快訊】央行無預警打炒房下重手：房貸成數大砍後，房價會不會鬆動？

昨日央行召開理監事會，無預警加強房貸選擇性信用管制，公司法人房貸全面下調至4成；自然人第三戶起下調至5.5成、第四戶起4成；豪宅則從原本的6成降至4~5.5成；工業區閒置土地抵押貸款從原本的自律規範調整成最高5.5成。 然而此項政策皆主要還是針對短期投資客，不影響現階段以低總價、小坪數為主的剛性需求，主要體現在六都一、二月建物買賣移轉棟數並未受影響年增18%和今年1月建造執照總樓地板面積年增40.3%且住宅貸款餘額年增9.17%。 市場認為，由於現今處於超低利率環境，游資豐沛，再加上台商回流帶動資金流入房市，以及通膨預期的上升導致資金轉入具有保值功能的房地產等因素，因此預估信用管制措施短期間對於房價下跌的預期心理會對房價造成影響，但房市仍正面看待。

房貸成數不如預期？想貸到 8 成，這 7 種房子一買就被砍成數！

【我們想讓你知道】 房貸絕對不是一定可以貸到 8 成！尤其是買預售屋，如果交屋時房價已下跌，那銀行估不到之前買的價格，就變成貸款成數不足，要用現金一次補足...簡單來說，就是房地產的擔保價值越高，銀行才會更願意提高貸款成數。 文 / House123 執行長 邱愛莉 自從去年 3 月央行降息以來，房貸利率鐵板價降為 1.31%。很多人想趁現在低利，買一個適合的家，加上看到很多新聞分享貸款成數可以到8成、85成，如果只需要準備少少的頭期款就更好了！不過，不是每個房子都順利貸款 8 成、85 成喔！哪些房子的貸款成數可能會打折呢？ 一、非市中心、屋齡老的房子 大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年，尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜，而且因為公設比低，所以使用坪數比較實在。不過，在貸款的時候，如果屋齡太高，接近或超過 40 年，尤其是加強磚造的房子，除非地點很好，不然貸款成數可能就會被砍，甚至有些銀行可能不承作貸款。 大家可能好奇，為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢？ 房地產＝房子+土地，當屋齡越老，地段就越重要 首先，大家知道，「房地產」就是「房子」 + 「土地」，辦房貸時，是「房子」和「土地」 一起幫我們的貸款作擔保，當「房子」的「殘餘價值」隨著屋齡升高，在銀行的認定裡相對低時，就回歸到「土地」的價值，所以，對於屋齡老的房子，「地段」非常重要。 另一個原因是：都會區的房子就算屋齡高，買賣還是相對熱絡，對銀行來說，擔保價值比較高。 所以，如果你想買的房子屋齡在 30 年以上，甚至接近或超過 40 年，除非地點很好，不然，最好還是先問一下銀行貸款條件再出價，會比較安全喔！ 二、非市中心的小套房 每家銀行對於「套房」的定義不一定相同，貸款條件也不同！ 我們之前分享過一個影片：銀行對於「套房」的認定標準通常分兩種：有的銀行認為「建物權狀坪數」 （不含車位）< 15 坪 就算是「套房」，有的銀行則認為「主建物 + 附屬建物（如：陽台）」< 12 坪就是他們定義的「套房」。 對於「套房」的貸款，有些銀行不承作，或最高只有 5-6 成，但也有銀行，如果地點夠好的話，還是有機會貸到 8 成！ 如果貸款成數不足，在交屋之前，中間不夠的金額必須用「現金」 很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量，不過，如果你買的套房貸款只能 6 成的話，就算你買的是 10 坪的小套房，但因為只能貸款 6 成，你要準備的頭期款，其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前，本來希望可以貸 8 成，最後發現只能貸 6 成，在交屋之前，中間不夠的那 2 成就要用「現金」補足，不然，就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。 所以，在看小坪數的套房時，最好先問好貸款條件再決定！ 三、工業住宅 所謂的「工業住宅」就是土地使用分區是「工業用」，但卻拿來當住家使用，這個就是「工業住宅」。 「工業住宅」有違規使用的風險，連帶影響貸款條件 「工業住宅」的價格通常是附近住宅的 7 成，不過，雖然它比較便宜，但是因為是違規使用，所以很多銀行不承作貸款，或是貸款成數也只能 6-7 成，如果你真的要買工業住宅，要記得抓高一點的頭期款，而且未來在賣的時候，買方一樣會面臨相同的問題喔！ 四、地上權 剛剛我們說「房地產」= 「房子」+「土地」。一般的產權是「房子」和「土地」都是我們自己的，就算是公寓或大樓，「土地」也都會有持份。 而「地上權」指的就是：土地的產權是別人的，只是讓上面的房子設定「地上權」，除了付「權利金」之外，每年還要付「地租」給地主。 「地上權」分成：有建物「產權」、「使用權」兩種， 兩種貸款條件不同，但每年都要付「地租」給地主，且有期限限制！ 「地上權」分成兩種：一種是雖然「土地」是地主的，但至少「房子」是買方的。買方有「房子」的權狀，像是：信義計畫區有名的「台北花園」，這種的「地上權」物件，銀行雖然貸款成數通常 6-7 成，但至少還能貸款。 另一種「地上權」則是：不只「土地」是地主的，連「房子」都是建商的，買方只有房子的「使用權」。像是：台北的「京站」、「華固新天地」都是。所以在貸款的時候，建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外，利率還會變高，一般房貸 1.3-1.5%，建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。 上面兩種不管是哪一種，每年都要繳地租，而且地租越來越高。像剛剛說的「台北花園」，從 2003 年交屋到現在，地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。 「地上權」都有期限，所以不管「房子」是「產權」還是「使用權」，時間到了都要跟地主重談，非常麻煩！要買之前一定要想清楚！ 五、周圍有重大嫌惡設施 之前曾跟大家分享過「嫌惡設施」，「嫌惡設施」除了影響房價和生活品質之外，也會影響貸款條件喔！ 「嫌惡設施」有分種類，影響估價、或銀行承作意願和貸款成數 小的「嫌惡設施」，像是：宮廟、電箱、電塔，這個雖然也是「嫌惡設施」，但都還是找得到銀行可以用正常貸款成數做，只是估價會比較低，所以買的價格要保守一點。 但是，有一些比較大的「嫌惡設施」，像是：福地、殯儀館，很多銀行會把區域劃分成 A 區、B 區，福地或殯儀館附近可能就會被劃為 B 區，如果 A 區最高可以 8 成，B 區就只能 7 成，貸款成數會打折，也要特別注意一下！ 六、其他特殊產品 「投資置產」物件比一般「住家」物件貸款成數低！ 除了剛剛說的房子之外，有些特殊產品的貸款成數也會比一般住家低。例如：店面、隔好套房的房子...等。這種投資置產的產品，成數一般只有 6-7 成，在買的時候也會需要高一點的自備款。 說到這裡你可能想說：「反正我不買套房、不買店面、不買工業住宅或地上權，我買的是正常住家、兩房兩廳或三房兩廳，應該安全了吧？！」 錯！還有第七種！ 七、買太貴 銀行以「銀行估價」和「成交價」取其低計算貸款成數，買太貴會降低貸款成數！ 銀行在算貸款成數的時候，是用「銀行估價」和「成交價」取其低，來計算貸款成數。例如：如果銀行認為估價只有 1000 萬的價值，但是你買了 1200 萬，這時候，就算他可以貸款的成數是 8 成，也只能貸給你 1000 萬 x 8 成 = 800 萬，相當於買價 1200 萬的 7 成不到！ 這個也可能發生在買了預售屋之後，如果房價跌，導致於交屋時，銀行估不到之前買的價格，就變成貸款成數不足，要用現金一次補足。 所以我常說，「地點」和「價格」對於房子來說非常重要！買房子一定要做功課！ 除了上面說的 7 種可能讓你貸款成數降低的房子之外，個人的「信用」和多詢問幾家銀行也很重要，可以參考「信用基本功」、和之前直播分享過的「521 技巧」喔！ 更多好文推薦給你： 22 樓每層 8 戶，只共用 2 部電梯！高樓層可以買嗎？專家：從 5 條件下手，買錯會哭！ 別讓信用卡成為房貸地雷！想買房卻不知從何下手？房屋達人教你購屋 3 秘訣！ 房子賣不出去怎麼辦？市場在附近、坪數太大...等 4 大常見地雷，千萬別踩！ 本文由 House123 授權轉載，原文 於此 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：Xuan；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

買房貸款成數 8 成，真能拿到嗎？房仲話術與貸不到 8 成的補救重點

本集《房市最錢線》由馨傳不動產智庫執行長何世昌、安娜馭房術的安娜帶我們一起揭露房市中的 5 大陷阱，教首購族該如何避開中古屋、預售屋投資的坑，想要買房的各位千萬不要被房仲話術蒙騙了！ 公設超浮誇，該如何不被迷惑？ 在看樣品屋時，公設通常都還沒蓋好，他們只會給你看一個很漂亮的示意圖，但其中也暗藏陷阱，安娜就表示要特別留意小型社區，公設可能是三溫暖、室內游泳池，這類公設都屬於維護費用比較高的，如果社區戶數較少，每個人分攤下來的費用就會比較高，到最後公設就會淪為擺設，所以大家看到浮誇公設的時候，可以去想一下社區戶數多少，公設的養護費用是不是很高。 買預售新成屋送裝潢，真的有賺到嗎？ 有些人會特別喜歡帶裝潢的實品屋，因為沒有裝潢的預備金，就會希望房子的裝潢是加在總價裡面，可以一起做貸款，但要提醒大家很多時候我們會被漂亮的實品屋迷惑，可是它其實沒有想像中實用，所以這類樣品屋如果真的要買的話，就要親自去拉拉每個抽屜、看看每個收納空間，是不是真的合你的心意。 中古屋全新裝潢，只是為了隱藏瑕疵？！ 帶裝潢的房子對投資客來說很方便，交屋之後就可以立馬出租，可是中古屋卻不建議購買帶裝潢的物件，因為很多帶裝潢的中古屋目的是為了隱藏房屋的瑕疵，何世昌近年來也看了很多海砂屋的瑕疵物件，像天花板、壁紙或收納櫃都是能拿來掩蓋房屋瑕疵的裝潢方式，所以大家在買帶裝潢的物件時要格外小心！ 買中古屋該怎麼避免暈船？ 何世昌認為最重要的方式就是要多看多問，尤其是買中古屋的人，他也建議如果一開始就鎖定中古屋，也要先去看新房子，因為看新房子樣品屋會經歷銷售人員話術的洗禮，之後再去看中古屋接觸房仲，會讓你上看上眼的真的會很少，但在你看完很多樣品屋後，又去看中古屋時看到喜歡的，那這間一定會是你滿意的！ 貸款一定有 8 成？貸不到 8 成怎麼辦？ 目前房價上漲快速，很多銀行在鑑價放款的成數就會跟不上，假設今天買 1 千萬中古屋，可是根據周邊行情銀行在估價時，只會估 9 百萬，因為實價登錄沒有那個價格就沒辦法估太高，但預售屋就沒這個狀況，因為現在工期基本上都要 3~5 年，這段期間等交屋時房價就已經漲上來了，甚至可以貸到超過 8 成！ 如果貸不到 8 成，可以怎麼補救？完整版請看影片👇🏻 影片／5大買房陷阱！首購族買房貸款貸不到8成？買預售屋送裝潢有賺嗎？中古屋下手前要檢查什麼？｜何世昌、安娜馭房術、劉涵竹 ｜房市最錢線 （圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

頂樓加蓋從搶手貨變地雷？想靠租金賺被動收入，投資套房慎選地段與型態，避開違建風險別賠房價

【我們想讓你知道】 套房總價低、好入手，一向是投資房產的入門款，如果選擇正確，不但能賺進 2% ～ 5% 的投報率，輕鬆打敗定存，還有機會享受 2 ～ 3 倍的增值幅度。 文／師慧君 許多人幻想成為包租公、包租婆，靠租金賺取穩定的被動收入，當作自己的退休金來源；又或是有大筆閒置資金，但不想面對複雜的投資工具和承受太大的價格波動，希望能藉由投資房產鎖住獲利、抵抗通膨，享受長期的增值效益，這時就適合將房地產納入投資項目。在眾多不動產商品中，套房是相對好入手、投報率也相對較高的選擇，不過，專家提醒，並不是每一種套房都能帶來好的投資收益。 5 地段租賃需求強 長期增值潛力佳 屋比房屋總監陳傑鳴分析，以格局來區分，可以分為獨立套房（有獨立門牌）和隔間套房兩種類型，後者是以公寓、大樓、透天等一般住家產品改裝而成。一般而言，獨立套房的租金投報率約在 2% ～ 3%，而隔間套房的投報率大多在 4% ～ 5%，但後者額外投入的裝修成本與時間也較多。若想穩定收租，「地段」是最關鍵的因素，尤其以捷運站周邊、辦公商圈、知名學區周邊、工業區或科技園區等，套房的租賃需求最強，若能符合其中 2 ～ 3 個條件，在市場上會更為搶手，增值的潛力也更大。陳傑鳴舉例，位於台灣大學正對面、與捷運公館站共構的建案「戀戀台大」，就結合了「名校」與「捷運」的雙重優勢，除了招租容易之外，房價的增值幅度也相當高，10 多年前預售推案時每坪單價僅 4 字頭，近年有不少高樓層戶別單價賣破 120 萬元，房價幾乎翻了 3 倍。 信福房屋資深業務史一民則指出，以台北市而言，「明星學區」可以說是不敗保證，甚至有不少套房產品是專為設籍目的而規劃，不過，這類產品的房價通常比一般套房來得更高，換算下來租金投報率會稍微低一點，但優點在於稀有性高、房價支撐力道強，未來不怕無人接手。他舉大安區的「仁愛 A+」為例，該社區屬於師大附中國中部學區，屋齡僅約 12 年，且位於北市精華地段，再加上室內採挑高設計、使用空間大，又具有天然瓦斯，以及游泳池、KTV 等多樣公設，條件相當稀有，因此長年穩居「北市最貴套房」寶座。該案預售時每坪單價僅 6 字頭，近 1 年成交均價已接近 160 萬元，租金投報率大約在 1.8% ～ 2% 之間。 「地雷型」套房不要踩 收租不成還賠了房價 有搶手的套房，當然也有「地雷型」套房。陳傑鳴指出，近年不少大專院校招生不足，甚至因註冊率偏低而停招、退場，連帶使得周邊學生套房爆發空租潮，也讓許多房東面臨難以脫手的窘境。此外，政府近年積極打擊違建，也讓高投報率的「頂加套房」淪為票房毒藥。民眾買進後若重新隔間，會面臨即報即拆的風險，即使屬於列管的緩拆違建，將來仍有被拆除的可能，而且這類產品的取得成本往往高於市價，一旦加蓋部分被拆除，不僅收租落空，還會賠上房價。 至於套房的貸款成數問題，史一民指出，銀行核貸時最重視的是房產價值與借款人本身的財力。以雙北市來說，假如物件座落在精華地段，借款人的負債比、還款能力，以及信用都沒有問題，要貸到房屋鑑價的 8 成並不難，利率也有機會比照一般住宅。但若是雙北市以外，核貸成數通常會再低 1 ～ 2 成，利率也會稍高一些。例如桃園、新竹一帶風行的雙套房、三套房產品，雖然投報率較高，但是銀行近期的核貸成數大多僅有房屋鑑價的 6 ～ 6.5 成，換言之，民眾要投入的現金成本也更高，不見得划算。此外，史一民也提醒，央行對於個人第 3 戶以上房貸設有限貸令，若想置產應審慎規劃，避免資金調度卡關。 更多好文推薦給你： ．「先別賣！有出價更高的買家！」1個案例告訴你：房仲說有更好的買主，靠這招判斷 是真是假... ．如何有效避開跌價風險的房子？小心！這 6 種面相的房屋 千萬不要碰！ ．購屋前 3點考量，別為買「夢想」耽誤人生計畫！試算：房貸拿去 租屋 和 投資，還能賺到 1200萬 ．你也是「脫北者」嗎？買房大哉問！揭密新北近捷運 新成屋 10 大熱議建案 本文由 Money 錢 168 期 授權轉載；掌握最新投資理財資訊，請鎖定 2022 年 6 月號《Money錢》 （圖：shutterstock，僅為示意／責任編輯：Xuan；本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

央行再下重手打房！豪宅與第3戶房貸成數降至4成，5項選擇性信用管制新規一次看懂

【我們想讓你知道】你有房屋貸款嗎？在這個房價高漲的時代，許多年輕人嘆買不到房子，但有錢人卻是一間接著一間買。在台灣，目前全部的銀行不動產貸款集中程度非常高，央行決定第四度出重手打房。有什麼新規範需要注意？一張表告訴你！ 文／好險網 李瑞瑾 全體銀行不動產貸款集中度仍高，央行第四度出手打房。央行指出，自去（2020）年12月以來，三度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，已有助銀行降低授信風險，但近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，第四度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自明（17）日起實施。主要修正重點有四大項目： 1. 自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數一律降為4成。 2. 購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。 3. 餘屋貸款最高成數降為4成。 4. 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。 ▲ 本次中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正一覽表。（圖／翻攝自中央銀行） 央行理事會認為，2020年12月以來，央行所採行控管不動產貸款風險措施，已積極落實政府「健全房地產市場方案」信用資源有效配置及合理運用；但促進房地產市場穩健發展，仍有賴上述方案的相關政策共同推動執行。 鑒於國人購屋貸款負擔率（每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率）平均逾三成，央行呼籲借款人宜留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加，以及未來利率變動風險。 更多好文推薦給你： - 「先別賣！有出價更高的買家！」1個案例告訴你：房仲說有更好的買主，靠這招判斷 是真是假... - 如何有效避開跌價風險的房子？小心！這6種面相的房屋 千萬不要碰！ - 購屋前3點考量，別為買「夢想」耽誤人生計畫！試算：房貸拿去 租屋 和 投資，還能賺到1200萬 - 你也是「脫北者」嗎？買房大哉問！揭密新北近捷運 新成屋10大熱議建案 - 房價居高不下，為兒置產有秘訣！選錯當心多扣2倍稅… 本文由好險網授權轉載，原文於此。（圖：shutterstock，僅為示意 / 責任編輯：Winny）