房貸壓力為何難降？從房價所得比到現金流風險的可執行框架

少子化財政規劃、退稅與房貸壓力交錯下，台股資金輪動與族群變化受關注

政府近期針對少子化與年輕家庭經濟壓力提出多項財政規劃，包括賴清德提出0至18歲孩童每人每月5000元成長津貼，整體預算規模每年約2000億元；財政部也研議育嬰家庭住宅房屋稅與地價稅減免，並考慮增設7至18歲子女所得稅扣除額。另有立委提議推動「加薪抵稅2.0」，將適用年齡放寬至35歲以下，並把企業加薪抵稅率提高至200%，財政部表示將在一個月內與經濟部進行跨部會評估。 稅務方面，今年綜合所得稅首批退稅預計於7月31日入帳，全國符合資格的申報件數達216萬件，總退稅金額為356.27億元。定存族也需留意，儲蓄投資利息單筆超過2萬元時，將被預扣10%所得稅；若全年度總額未達27萬元扣除額上限，須待退稅時才會返還，可能影響短期現金流。 房市與總經數據部分，內政部統計顯示，2025年第2季全國住宅貸款催收金額飆破80億元，創近4年單季新高，年增率近3成。隨著部分房貸寬限期陸續到期，高槓桿購屋族群面臨還本壓力，房貸違約數據也出現攀升。 資本市場方面，國泰金(2882)調查指出，63%受訪民眾表示不會因報稅季來臨而出脫股票變現。台股近期處於高檔震盪，外資一度大舉賣超聯電(2303)逾4.5萬張，但在投信買盤支撐下縮小跌幅；在台積電(2330)等權值股修正之際，部分資金轉向低位階族群。另一方面，被動元件大廠國巨(2327)股價上揚帶動市值突破兆元，但集保數據顯示其股東人數已自今年初高點減少約4.5萬人。

月薪6萬房貸吃掉5萬，台灣高房價詛咒下買房養老還值得撐嗎？

台灣表面看來很進步，街上來來往往都是衣履光鮮的文明人。可惜，這些人只是外表文明，骨子裡卻暗藏很深的古老詛咒。 我的外國朋友在台灣住了好幾年，看到網路每隔幾天就有一堆房奴喊苦，有的是夫妻月薪才6萬，房貸就要吃掉5萬；有的是公務人員買房，要30幾年過著灰白無趣人生；有的是為了買房幾乎天天打工到半夜，還只能吃泡麵。 台灣人的買房觀念 這種現象讓外國朋友超傻眼。儘管我一再向外國朋友解釋，台灣人買房不只是一個經濟行為，還是個被詛咒的宿命，更是連結婚姻感情和社交壓力，以及臨終不安的綜合性儀式。 但他說，買房這事背後，再怎麼有社會和文化的深厚信仰，也不應該把自己人生關進狗籠只吃泡麵幾十年，這樣的自虐人生，在他們看來，簡直就和他在非洲看到的莫西族的盤唇女人一樣。 所謂的盤唇女人，就是莫西族會把部落中女人的下牙全部敲掉，再割破下嘴唇拉長透空，接著用泥做成的盤子塞進去，把嘴唇撐得很大。 為何莫西族的女人，要承受這種痛苦且恐怖的習俗呢？據說唇盤族女人的唇盤越大越美，越容易嫁出去，得到的嫁妝也越多。 買房是種信仰？ 另一個部落則是在胸部腹部，用刀在皮膚上切割出一些傷口，然後把大量竹簽插進傷口，使它們呈現一定的圖案。就算他們這麼做是為了信仰和尊重祖先傳下來的習俗，但實在是太殘忍，而且違反人權，根本就不人道。 同樣的，他說，台灣人為了買房也把自己虐待到這種地步，也是很不人道的。老實說，他說的也沒錯。台灣人對房產的變態執戀，和對無房的極深恐懼，其實和非洲那些原始部落的信仰，是沒有什麼差別的。 德國人喜好租房 我的這位外國朋友來自德國，他說要在德國買房子並不貴，但在德國卻有近六成的家庭是一輩子租房的。根據德國銀行的一項調查，如果一個德國平均收入水準的家庭要買自住房，每個月供房子只需要花掉收入的20％左右。 這就奇怪了，買房對一般德國家庭負擔並不大，為什麼德國人還是不願意買房呢？他說，因為德國擁有健全的租房市場機制，和較高品質的租房環境，也就是說，德國人每隔幾年，就可以住到漂亮又有質感的好房子。這就是德國人可以放心一輩子選擇租房的主要原因。 美國人不急買房4原因 此外，美國人也喜歡租房。美國的租屋客認為，租房的好處很多，例如： 第一，沒有維護房子的費用或需要支付修理水電的帳單。買房子的，保養草坪、空調維修、清洗地毯，修整消毒，什麼都要錢。租房的，若有什麼問題，打個電話給物業公司或房東就行了。 第二，租房可以不用交高額的房地產稅。或許你不知道，在美國買房子每年都要交的房地產稅，儘管稅率各地不同，多數約為1%至3%，雖然數字看起來不嚇人，但他們是以「實價課稅」，他們要交的房產稅金對比算下來，竟然是台灣的30倍，有些州甚至高到100倍。在美國，不管你擁有幾間房，只要房子是你的，就得每年交稅。 所以美國人要囤房根本囤不起，有錢人再有錢也不會去投機炒房。因為，房地產稅不僅高得驚人，也逃不掉，有買房就得交。相對的，租房子則不用交。 第三，在美國，租房的享有的權益，跟買房的是一樣的。例如，孩子想進好學區的好學校，不像台灣這麼難。尤其美國公立中小學的學費，是完全免費的。因為，資金就來自高額的房地產稅。最誇張的是，只要在好學區租房子，憑租約就能入學。 第四，租房子不用付大筆的購屋頭期款。在美國買房，頭期款通常為20%。有的貸款專案，可降低至5%。但是，對不少美國人來說，就算頭期款只需要2萬美元，他們都會覺得那是一大筆錢，他們寧可把錢拿來做自己喜歡的事，去旅遊，聽音樂會或買書，或是去上各種課程。 老實說，好處還很多，我只是舉幾個例子。再者，歐美薪水族或年輕人不買房或不急著買房，除了他們的人生觀比較平衡和完整，不像台灣人把買房當做一輩子的執念，他們認為人生就是多體驗和過有意義的日子，不可能為了守住一間老舊陰暗的房子，而犧牲掉人生。 此外，他們也都很有正確的財務觀念。儘管美國的人均GDP比台灣多了快1萬美元，他們收入不差，但他們也都知道，如果硬要去貸款買房，每個月把房貸交給銀行，本質上和交給房東是沒有兩樣的。 如果你的現金流出了問題，像是出了意外或減薪失業或是職涯換跑道，一旦交不出房貸，就和交不出房租一樣，都是要被房東和債權人，也就是銀行趕出來，然後把房子收回去的。 因此，他們認為，買不買房，或是否真要擁有房產的關鍵，不在於房價高低或另一半或長輩要求，或是零首付和幾段式房貸，而在於自己有沒有強大且持續的現金流。 如果你趁年輕時，把買房的資金拿去自我進修或上課學技能，因此提升了自己的競爭力，讓你的薪水或執行業務收入增加，成為中高收入的有錢人，這時再去買房，才負擔得起那些貴得嚇死人的房產稅。 不幸的是，台灣人長期以來靈魂深處，就被植入了很強的詛咒。更不幸的是，台灣建商也深諳大家都無法破解這個詛咒，所以在台灣的房價所得比，早就逼近全世界第一名的香港，空屋率也高得令人匪夷所思的變態情勢下，仍然繼續圈地大量蓋房，從不值錢的泥巴地荒草地蓋到工業用地，最後連農地也不放過，為的就是狠賺我們老祖先幾百年來，在我們基因和靈魂裡植入的詛咒財。 台灣房市就這樣，被建商和政府凌虐了幾十年。到現在，因為房價拉太高，投資客斷手斷腳血流成河，加上政黨不管什麼顏色和派系，沒有人敢得罪建商，不敢祭出囤房稅，也不敢調高房屋持有稅，還有利率更不敢升，形成建商手上一堆空房，老百姓再自虐也買不起房，和政府的房貸餘額過高，三方都苦的房市無間地獄。 我那位德國朋友說，他有一個妙策，可以讓建商、投資客、房東、房客都解脫。那就是，台灣要儘快立法保護租屋者的權益和老病長照機制，不要讓台灣人都活在那個老了沒人敢租房子給自己的恐懼中。然後，透過政府力量，讓大量鬼城低價開放租給無房的老百姓。這樣一來，建商和投資客有收入，鬼城不會養蚊子，租客有新房子住，政黨也有選票，豈不皆大歡喜。 我笑說，這種策略幾十年前無殼蝸牛運動就喊到喉嚨破了，房價還不是繼續飆漲。照我看，台灣人骨子裡一定要有個房養老，甚至那個病死在租房裡，被房東趕出去的恐懼，在台灣政府長照和福利政策亂糟糟的世代下，是不會消失的。 其實，如果人人都必須有個房養老，台灣除了雙北和各都會區外，鄕下地區的房價都很便宜，附近生活機能也不錯，為何大家都要擠在各大都會區附近養老呢？ 我在寫這篇稿時，剛好住在苗栗竹南的朋友來線上問候，我問他竹南房價多少。他竟然說，透天三層含孝親房，不到7百萬元，而且還會下跌。此外，他也說竹南和大埔附近也是鬼城一堆，大樓物件三房兩廳新成屋，3百萬也可以買到。 天啊！如果你月薪3萬，去買3百萬的房子，房價所得比立刻降到8倍。如果夫妻薪水6萬，3百萬的房子買下來，房價所得比就降到非常符合人道的5倍以下，這才是外國人眼中正常人該有的人生啊！ 話說回來，如果大家都能覺醒，就像我說的，在都會區為了拼事業和工作，租房就好。等賺了錢或老了，再回鄉下買一間自己的養老房。 當愈來愈多人這樣做，不僅不會為了買那些被建商和投資客墊高的房子，把自己逼到讓外國人都看不下去，同時也會讓建商的鬼城，因為長期沒有買盤而下修房價，或釋出為租房物件。 這麼一來，幾十年來嘴唇被厚盤撐到生不如死的薪水族，終於可以把盤子拿下來，儘管詛咒還在，但至少不會再成為沒有人權的自虐屋奴了。 本文授權自商業周刊 撰文者 狄驤 原文標題：月薪6萬，房貸就要吃掉5萬...如果你也把買房養老當做一輩子的執念，該覺醒了 未經授權，請勿侵權 【提醒：本文觀點僅供參考，投資人請自行判斷並謹慎評估風險。】

女性購屋力升到48.2％新高，房價這麼貴，女力買房風險與關鍵在哪？

現代女性消費力強大，買房也不輸男性！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台20歲以上女性購屋比例逐年提高，2023年達48.2%，比十年前女性購屋占比增加約0.4個百分點，創下近十年來新高！ 文 / 台灣房屋提供 女性購屋力與日俱增，經濟實力不容小覷 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據勞動部統計，2023年女性每人每月總薪資約5.2萬元，比起十年前的4.2萬元，薪資成長逾2成，增加幅度甚至還超越男性，高出約1個百分點，女性的經濟條件越來越好，有能力置產的女性跟著增加，加上現今新世代女力不婚不生比例高，女性有偶率已不到5成，少了家庭與育兒負擔，女性也更有能力為自己買房添資產，而這樣的現象，在都會城市也會比偏鄉來的更明顯。 觀察六都2023年女性購屋占比，其中，台北的天龍女購屋力為六都最高，女性購屋占比超過半數約50.8%，同時也是六都中唯一女性超越男性的城市，已連續2年女性購屋族比男性還多，女性購屋力有越來越強勢的現象。然而，台北市女性購屋族，也是六都中房貸壓力最大、購屋面積卻最小的城市，平均房貸達1,651萬元，是台南女性房貸752萬元的兩倍，但平均購屋面積最小，僅有36坪，而台南市，雖然負擔最輕鬆、購屋面積也最大達45坪，不過女性購屋占比為六都最少，僅約46.8%。 買房置產、購屋收租成現代女力累積財富方式之一 張旭嵐指出，台北市就業機會豐沛，薪資條件普遍較其他城市優渥，許多新時代女性薪水不輸男性，也有購屋實力，且不少新婚夫妻為了讓太太有保障，也常見夫妻合購，但登記在太太名下繳房貸，因此女性購屋和申貸比例也逐年增加。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部雖然房價較親民好入手，不過多數留鄉工作的在地女性，仍會選擇與原生家庭同住，即使已婚，家庭購屋仍以男性為主力或與男方家庭同住為多，因此女性購屋需求相對較低。即便如此，六都購屋族女性占比均有超過4成以上，李家妮認為，女性在投資理財觀念相較男性來的謹慎保守，多數女性偏好選擇風險性較低的理財方式，因此除了自住需求，以買房置產、購屋收租，也成為現代女力累積財富的方式之一。 加入《Money錢》雜誌官方line＠財經資訊不漏接 文章相關標籤

房貸每月4萬快繳不出來？疫情收入腰斬、賣房也賣不掉，8 招急救房貸撐過去該怎麼選？

【我們想讓你知道】 新冠疫情仍未落幕，不少民眾受到全國三級警戒影響，收入頓時銳減，甚至導致生計出現困難、無力償還房貸。這時先別驚慌，妥善運用各類資源，就有很大機會順利度過難關。 文 / 師慧君 板橋劉先生問： 因為疫情的關係，我的收入銳減，太太又請防疫照顧假，在家陪伴兩個小孩。我們每月的房貸有 4 萬多元，眼看就快要繳不出來，已經委託仲介出售房子，但幾乎無人詢問，很擔心房子會突然被法拍，也很害怕疫情持續下去，到時候可能連租房子的錢都拿不出來。請問我該怎麼做，才能保住我的房子？ 《Money錢》答： 從疫情的發展來看，自 6 月上旬已逐步趨緩，即使全國或地方維持三級警戒，應不會持續太長的時間，若民眾能自我嚴加防範，疫苗施打也慢慢普及，可以預期下半年疫情的影響將逐漸縮小。 擔心收入銳減、無法負擔房貸的民眾，此時若選擇出售房產並改為租屋，其實不見得能減輕多少壓力，一來房地合一稅 2.0 在 7 月上路，若有獲利可能須繳交大筆稅金，二來若賠售，反而會造成財產減損，此外還須支付搬家費、仲介費與各項稅費，甚至會因為居住區域改變，連帶產生更多不可預期的開銷。 8種方式籌措資金 還款壓力可大幅減少 因此，建議劉先生與其他生計受到影響的民眾，先利用各項資源來籌措資金，以度過暫時的難關。以下是《 Money 錢》整理的 8 種房貸急救法： ➊申請房貸展延：金管會銀行局於今（2021）年 6 月初宣布，受疫情影響而有還款困難者，可向銀行申請個人貸款（含房貸、車貸、消費性貸款）展延 3～6 個月，展延期間貸款本金或利息可緩繳，且不須支付違約金與遲延利息，受理期間至今年 12 月底。若已申請過前次的疫情貸款展延方案，仍可再度申請。 ➋延長或使用寬限期：若房貸寬限期已屆滿，或尚未使用過寬限期，可請銀行給予 1～3 年的寬限期，期間僅須繳納利息，不須償還本金。一般而言，寬限期最多可延長至 5 年，但須注意的是，寬限期過後每月的還款金額將會增加，務必仔細核算是否有能力負擔。 ➌改為雙月繳或季繳:一般房貸多採月繳，若疫情期間收入不穩，可與銀行協商改為雙月繳或季繳，例如原為每月繳 4 萬元，改為 2 個月繳 8 萬元，並趁繳款期限將屆前備妥資金。 ➍延長還款期限：若已無法使用寬限期，或預期收入將長期減少，可將還款期限延長，例如從20年延長為30年，每月還款金額就能降低，不過，如此一來總利息支出將會增加。 ➎向原銀行申請增貸：若短期內資金需求較大，也可嘗試向原銀行申請增貸，可增貸的額度通常為已償還的本金金額，例如貸款 1,200 萬元，已償還 200 萬元，就有機會將這 200 萬元再度借出，做為應急之用，但在資金到位後最好提前償還，以免錢坑越變越大。 ➏向他行申請轉貸：若向原銀行增貸有困難，或利率偏高，也可向他行申請轉貸，不但有機會降低利率，還可以再度使用寬限期。不過須注意的是，若因疫情失業，或已經數月沒有收入，申貸難度會較高。 ❼利用信貸、車貸或保單貸款周轉：如果確定收入只是短暫受影響，或預期不久之後即有能力還款，也可利用信貸、車貸或保單貸款來取得周轉金，其中又以保單貸款的申請最為簡便。不過，應以大型金融業者為借款對象，勿輕易向民間機構借貸，較能有保障。 ➑申辦二胎房貸：二胎房貸即為二順位房貸，亦即將房屋二次抵押給他家金融機構，以取得貸款。由於二胎房貸風險較高，並不是所有業者都願意承作，利率也較一般房貸更高，若非萬不得已，盡量不要使用。 最後提醒所有房貸族，購屋時就應存有風險意識，隨時做好危難來臨時的打算，以免被房貸壓垮人生。 更多房地產新知，好文推薦給你： 「先別賣！有出價更高的買家！」1個案例告訴你：房仲說有更好的買主，靠這招判斷 是真是假... 如何有效避開跌價風險的房子？小心！這 6 種面相的房屋 千萬不要碰！ 購屋前 3點考量，別為買「夢想」耽誤人生計畫！試算：房貸拿去 租屋 和 投資，還能賺到 1200萬 你也是「脫北者」嗎？買房大哉問！揭密新北近捷運 新成屋 10 大熱議建案 房價居高不下，為兒置產有秘訣！選錯當心多扣 2 倍稅… 本文由 Money 錢 166 期 授權轉載 (圖：shutterstock，僅為示意 / 責任編輯：Winny)

年輕人不婚不生只怪高房價太單純？基隆房價全台最可負擔，未婚比例竟還衝到前五

台灣哪個縣市單身人口最多？住商機構觀察內政部與實價登錄資料，全台 15 歲以上人口未婚比例較高縣市中，以嘉義市未婚比例達 35.8% 最高，新北市則以 35.1% 次之，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，未婚比例較高縣市，除新北市與較少房市交易資料的連江縣之外，其他縣市房價都屬相對親民地段，其中基隆市更是全台房價所得比最低縣市，顯示面對年輕人不婚不生議題，除房價之外，仍有其他問題極需面對。 居住人口稠密 嘉義市未婚比例高 根據內政部統計，包含六都等全台 22 個縣市中，以嘉義市 15 歲以上人口未婚比例最高。賴志昶分析，嘉義市環境頗為特殊，為中南部少數具有豐富商業設施之行政區，市區商圈機能完整，且區域房價所得比僅 8.12 倍，比全台平均 10.65 倍低上不少，該行政區機能齊全，且年輕人成家難度較低，評估民眾不婚應與其他社會因素有關。 低房價也幫不了 基隆市未婚比例高居全台第 4 值得注意的是，未婚比例最高前五名縣市，全台房價所得比最低的基隆市也榜上有名。賴志昶指出，基隆市近年來房價未隨疫情後房市多頭大幅起漲，反而成為北台灣房價凹陷區，截至今年第 2 季為止，房價所得比僅 6.48 倍，為全台最低，且房價負擔能力低於 30%，也是全台唯一房價負擔能力為可合理負擔等級之縣市，惟未婚比例仍居高不下，研判除環境人口稠密等因素，區域緊鄰生育與婚姻補貼較高之雙北市，且往來雙北交通便捷，因此年輕族多移往外地，讓當地未婚比例升高。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，年輕人不婚不生已是全台國安問題，此類議題各界過去直指與高房價有關，惟觀察此次統計，似乎不少房價所得比偏低縣市，居民不婚比例仍高，顯示此類議題為多項社會條件所致，例如地方政府補助多寡、區域環境是否宜居、人口密度稠密程度等不同因素衝擊，都讓居民選擇單身。

這個時代，你真的買得起房子嗎？每天存 334 元就能扛起 368 萬小套房，關鍵在房貸壓力能不能撐！

延伸提問僅需提供 5 題，以下為依原文語氣設計的思考引導問題： 1. 每天存 334 元，真的撐得起 368 萬小套房？ 2. 月薪合計 5、6 萬，硬買房是在圓夢還是找罪受？ 3. 房價翻 3、4 倍，年輕人還有機會存到頭期款？ 4. 每月多出 1 萬元，你會先扛房貸還是先學投資？ 5. 房市 20 年一循環，等下一個低點買房會不會太晚？

房市高價不下，還要硬買房？27 歲把 200 萬頭期款改投「定存股」補貼房租，現金流真的比較穩？

延伸提問五則： 1. 房市高價不下，你還敢硬買房？ 2. 27 歲年薪 70 萬，先買房還是先存股？ 3. 拿 200 萬買定存股補房租，風險關鍵在哪？ 4. 房貸 40 年壓力爆表，為何作者寧願租？ 5. 空屋率創新高，還把房子當黃金保證划算嗎？

捷運聯開宅租金拉高到市價85折，青年租屋還划算嗎？

台北市長柯文哲為兌現「8年5萬戶」公營住宅承諾，首批在龍山寺站、港墘站、台北橋站、新店小碧潭站推出共570戶捷運聯開宅，權狀面積10至37坪、租金喊出最低6800元。申請限制為20至45歲、在台北市設籍或就學就業、名下無房，單身月薪須低於5萬1779元、家庭年收低於119萬元。原住戶抗議租金低於市價恐影響房價與租金報酬，協調後首年租金調高至行情85折。PTT鄉民爆料抗議者多為房仲與炒房客，部分自住戶表示真正關心的是生活環境。 作者提醒青年以三大指標檢視租買合理性：一、租金所得比宜維持「房租低於月收三分之一」，依行政院主計處2014年統計，22至44歲平均月薪35,695元，雙薪家庭約71,390元，合理租金應低於23,797元，與聯開宅兩房第二年房租相近。若想降低支出可考慮距捷運遠或屋齡較高物件。二、房價所得比最好維持10倍以下，等同家庭年收100萬元的合理購屋總價約1,000萬元，但台北橋站實價登錄每坪58至62萬元，與合理「每坪30萬元」落差達2倍，顯示大台北房價嚴重溢價。三、租金報酬率須高於4%才值得投資，台灣租金房價比達64年、等同報酬率僅1.56%，顯示租屋遠比買屋划算。 結論指出大台北房價已處超高價區，年輕人難負擔、房東收益亦不佳。作者建議「以租代買」，把租金與房貸差額拿去投資，可在20年後累積資金補足購屋還能多出620萬元現金，若投入殖利率6.5%的標的，每年可增加40.3萬元現金流。文末提供「怪老子-購屋好還是買屋好」Excel試算表下載，協助讀者比較租買方案。

房貸＋信貸同時飆高：雙貸族人數創36.8萬新高，央行緊縮仍擋不住壓力？

住商機構盤點聯徵中心數據指出，2024 年截至 4 月底，全台同時背房貸與信貸的「雙貸族」達 36.8 萬人，創有統計以來同期最高，平均每人房貸約 578 萬元、信貸 102.4 萬元，同樣刷新歷年 4 月新高。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，3 月央行升息、6 月加碼第二戶限貸令後，雙貸族仍不減，原因包括疫情後房市多頭推升房價、購屋族為填補資金缺口借信貸，上半年台股大漲讓房貸戶增貸投資金融商品，以及通膨拉高生活成本，迫使房貸族增貸維持生活品質。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雙貸族增幅與房市走勢高度相關：2012 年房市大多頭時約 31.3 萬人，後因市場轉向降至 28～29 萬人，2020 年疫情後房市復甦即突破 30 萬人並一路攀升。賴志昶提醒，下半年美國總統大選、中東局勢、烏俄戰爭等地緣變數恐擴大全球金融波動，近期台股震盪、少年股神翻車案例頻傳，本波多頭不少房貸族以房增貸或再借信貸放大槓桿，一旦股市下殺或房市翻轉，恐難以收拾，投資者務必審慎評估。

房價稅制不補課，台灣買房族終究得扛泡沫後果？

【我們想讓你知道】 你是買房派，還是租房派？現實的生活已經不容易了，還不時看到恐嚇文字描述著：老了沒房，誰要租你？但你甘心努力個十年存下積蓄去買房，再當個沒有生活品質的二十年屋奴嗎？ 本文目錄： 1. 高房價成因 2. 低薪成因 3. 房屋的合理價格為何？ 4. 被墊高的房子怎麼還有人要買呢？ 文／狄驤 每次講到買房，很多人都會問：年輕時到底該不該買房呢？如果不買房，老了就沒地方住？因為沒有房東會租房子給你...其實，答案是 YES。但是，如果你在不對的時間或地點買房，房價又超出你的能力，你就會成為只能吃泡麵度日的房奴。談到買房時機，你應該要知道的是，2019年台灣的房屋貸款餘額，已經高達9兆新台幣，佔全年GDP的百分之50，這代表有房貸的人，平均每個月都要把薪水的一半拿來付房貸。那麼，我們到底該不該買房呢？ 房價那麼高，你願意當房奴嗎？ 如果你想買房，但不想背負沉重房貸，避免成為被地主、建商坑殺的冤大頭，你就必須瞭解這個，政府和建商希望你一輩子都不知道的，房地產的真相。當你瞭解房地產的真相，就能知道政府是如何一手造成，台灣低薪和高房價的慘況，也能知道買房的合理價格和進場策略，不用擔心老了會沒地方住。 高房價的成因： 台灣高房價的主因，就是低利率和低稅金。因為長年來的低利率，導致很多資金流入房地產，講白一點，就是銀行用低利息來鼓勵人們貸款去買房。接著，我們來比對一下台灣和其他國家的房產稅，就能知道台灣的稅制有多可笑。我們同樣以一千萬台幣的房價來計算，就能明顯看出差異，美國房產稅要12萬，日本3萬，然而，在台灣卻只要5000塊。可能有人會說，「稅金這麼低，對老百姓買房很好啊！」但事實並非如此，低稅金只會讓有錢人的持有房屋成本降低，使他們更方便囤房，反而墊高房價。美國因為房產稅太高，根本沒人想囤房，而日本有設立空屋稅，最高稅金是自住的5倍。 那台灣呢？台灣其實也有囤房稅，但只是自住的3倍。不過，有錢人只要用家屬當人頭來登記自住，就可以規避稅金，況且，就算多三倍，也還是比其他國家少了一大截…說真的，其實政府根本不想課房產稅，要課也只是課好玩的，做做樣子罷了。 低薪的成因： 台灣會有低薪的問題，是因為歷任執政者都把房地產，當成經濟的火車頭，不斷降稅來鼓勵全民炒房造成的。事實上，炒房，不過是買低賣高的策略，只要轉一手就馬上賺錢，對實體經濟根本沒有貢獻，卻把資產泡沫吹大，還剝奪了人民居住的基本人權。不幸的是，大部分人一有錢，就是往房地產的黑洞裡面去放，而不是選擇投資創業，或幫員工加薪，因此，台灣經濟才會這麼慘，所謂「二十年來最好的經濟」，也不過是笑話而已。 事實上，提升經濟就像是蓋房子，地基就是房子的根，地基打得好，上面的房子才不容易歪斜、塌陷，住得才安心。但現今經濟的地基，都是用泡沫堆疊起來的，只要有個風吹草動，馬上就會破掉，這就好像，你家是建在一堆泡沫上，每天晃來晃去的，你能住得安心嗎？老實說，正是因為台灣有很多民代地主，才會出現這些可悲的房產政策和稅制，讓他們可以圖利自己，房地產才會成為虛假經濟的火車頭，搞爛台灣的經濟。所以了，當我們在電視上看到，只要有某位民代提出，要調高房產稅或執行實價課稅時，就能看到各大政黨演出團結戲碼，槍口一致，否決提案，就是因為這些民代地主和政客，習慣了炒房獲利，卻不願多付一毛錢稅金的暴利人生。其實政府和財團建商的故事還有很多，想看的朋友可在下面留言，我會找時間做成影片，再為大家講解。 房屋的合理價格： 那麼，房價到底要多少才算合理呢？在瞭解房屋的合理價格之前，我們要先瞭解建商的成本有多少，尤其，很多有權有勢的大建商，都是用成本低廉的公告地價來大肆圈地。我們以新北市的某個建案為例，這個建案在民國100年動工，以當時的公告地價，和營建署統計的平均營建成本來計算，建造成本每坪約是三萬五千元。接著，此建案的每間坪數大多是35坪，在104年完工後，建商以每坪15萬來賣給消費者，也就是一間大約525萬的金額，經過多次交易，如今此建案已來到每坪約25萬元，也就是一間750萬的高價。看完案例後，我們就能知道，建商的成本一間不過才122萬，就算去掉銀行利息和通貨膨脹，建商還是賺太多了，消費者們都被當成冤大頭，而且每轉手一次後，花得冤望錢就更多了。 為什麼消費者會心甘情願的掏錢，買那些被墊高的房子呢？ 因為，建商知道台灣人的心理弱點，那就是，人們都渴望自己有個家，而且深怕老了會沒地方住，所以他們才能坐地起價，同時透過行銷廣告把這個恐懼放大，坑殺消費者，讓人們覺得一定要趁年輕買房，不然，老了就只能睡在街頭。這就好像我們去菜市場買菜，今天我非常想吃南瓜，沒吃到南瓜不行，沒想到，菜販早就摸透我的想法，偷偷在一顆售價十元的南瓜上面，貼上五十元的標籤賣給我，結果我就在不知情的情況下，多花了四十元，成了冤大頭。說真的，我認為合理的房價，蛋白區中古屋應該要在每坪10萬左右，這才是正常人能夠承擔的價格啊... 我以前說過，希望大家以租代買，正是因為現今的房產價值，都是虛假泡沫，實體經濟根本沒辦法支撐起這樣的高房價。美國和日本都經歷過房地產泡沫，所以他們非常清楚炒房會讓實體經濟崩潰，因此制定了許多防止炒房的政策，歐洲更不用說，他們一開始就明白，住宅是每個人的基本人權，而不是用來炒作的商品。但台灣卻是完全和人家相反，不管什麼黨執政，建商財團和政客，永遠是最大的嬴家。 言歸正傳，回到一開始的問題：我們到底該不該買房呢？其實，我從來沒有反對大家去買房，只要你的財力沒問題，並對後勢的漲跌毫不在意，那就放手去買吧！但我相信，大多數人沒有足夠的財力，也沒有這個心理素質，去抵擋漲跌的誘惑和恐懼。如果你真想貸款買房，但不想買在高價位被當冤大頭，那你就必須知道，以下這兩個買房策略，那就是買房的地點和時間。我們先來談談買房的地點策略，我認為，根本沒必要在高房價的市中心，付出高額貸款和利息來折磨自己。說真的，在一坪不到五萬元的鄉下地區買房，你也能過得很快活，當你的房貸只佔你收入的十分之一，你才有自在和高品質的人生啊！ 這時候一定有人會問，「鄉下不但工作機會少，也沒有醫療資源，老了要怎麼辦呢？」老實說，近年來已有許多人，受不了都市的高房價和高物價，外移到鄉下卡位了。我相信，未來隨著遠距上班科技的普及，人口外移鄉間勢必增加，科技基建和醫療資源也會跟著進駐，生活機能就不太會成為大問題。 接著，再來談談買房的時間策略。如果你一定要住在市中心，除了以租代買外，就是耐心等待房產泡沫破裂的到來，那時候，房價自然會回到應有的合理價位。或許又有人會問，如果泡沫一直不破裂呢？如果你懂得總體經濟，就會知道，景氣是不停擴張收縮循環的，只要你耐心等待，一旦景氣衰退期來臨，台灣的房產泡沫早晚要破裂，那時候，必然有很多人還不出貸款，法拍屋暴增，房價自然就會修正到合理價位。 總之，買房是每個人應有的權力，但擁有財務健康和高品質生活，也是大家都應該享有的人生。我沒有反對大家去買房，我反對的是，建商財團勾結政府，讓老百姓為了買房，而變成沒有生活品質和尊嚴的屋奴。然而，我們無法改變建商財團勾結政府，和高房價低薪的事實。我們唯一能自救的策略，就是先搞懂房地產的真相。再者，透過總體經濟的運作原理，在對的時間和地點，買到適合自己的房子。這是我給大家的建議，如果大家對我的觀點有意見或其他想法，歡迎在底下留言。 更多好文推薦給你： 1. 房貸繳完100萬，老婆卻想再增貸買車！夫妻月入8萬，卻每月花光...沒有理財共識，怎麼辦？ 2. 6個NG小習慣，讓你一年失去20萬！這也是為何父母輩33歲能多存200萬，買房買車生小孩... 3. 37歲夫妻育2兒，力拚7年還400萬房貸！她嚴格執行「斷捨離理財法」，還可年年帶婆婆出國旅行 4. 買房，往往是年輕人的第一個負債！陳重銘：別急！每月存兩張0056，十年後每月4萬現金流輕鬆購屋！ 5. 拒當月光族！專家：存錢三字訣「省、存、配」，月薪5萬也能買下70坪大房子！ 本文由狄驤授權轉載，原文於此 （圖：shutterstock / 責任編輯:BELL）