打房海嘯後，房市會反轉還是回歸理性？央行第七波信用管制下的房價走勢與市場觀察

華固(2548)配息8.5元、銷售穩健，房市低迷下獲利與股價怎麼看？

華固(2548)召開股東會，通過每股配發現金股利8元、股票股利0.5元。董事長鍾榮昌表示，房市目前雖偏低迷，但產業具循環特性，短期仍受央行第七波信用管制影響，復甦速度可能不如預期，需觀察政策後續鬆綁情況。 公司現金部位充裕，春節期間定存金額達60億元，購地策略持續聚焦雙北與台中。鍾榮昌也提到，台股上漲後，部分資金可能轉向置產，華固則持續鎖定精華地段與品牌建案。 銷售方面，華固多個個案去化表現穩定。「華固芙心」總銷53億元，已售逾九成；「華固吾雙」總銷68億元，也已售逾九成；「華固譽誠」總銷55億元，售出八成以上。北士科「華固創匯園區」總銷328億元，目前已售出70多億元，受惠輝達效應與捷運便利性，後續銷售仍受市場關注。 都更案進度方面，公司已100%整合敦化南路巷弄內大樓並送件都更，信義安和路都更案整合進度逾八成。信義計劃區、信義安和路、敦南大樓三案總銷各約50至60億元，單價預期站穩200萬元。 從營運面看，華固2026年本益比約12.9倍，現金股利殖利率約7.1%。2026年4月營收為9.60億元，年增幅度明顯，1至4月累計營收也較去年同期增加，主要因本年度認列交屋金額較高。 籌碼面上，近一個月外資累計賣超逾1.3萬張，三大法人同步賣超，主力近5日與近20日也偏向賣超，顯示法人與主力近期同步偏空。 技術面來看，截至2026年4月30日，華固股價收在126元，已低於MA5、MA10與MA20，且成交量低於20日均量；短線自高檔回落後，量能是否回升，將影響反彈延續性。後續可持續觀察個案銷售進度、都更核准時程，以及央行房市政策變化。

台灣房市量縮價盤整、房貸催收衝高：資金轉向蛋白與核心區的關鍵變化

近期台灣房地產市場呈現「量縮價盤整」格局，並伴隨房貸催收金額攀升。根據內政部與不動產資訊平台統計，全國住宅貸款催收金額近期衝破 80.72 億元，創下近 4 年單季新高，年增率近 3 成；同時，全台預售屋 3 月揭露量僅 2,869 戶，創下 6 年同期新低，較高峰期大幅萎縮 8 成，其中中南部市場交易量下滑尤為明顯。 在資金流向方面，市場出現「股轉房」現象，但與過去全面熱絡的結構不同。中華民國不動產代銷公會全聯會指出，受央行信用管制影響，股市獲利資金轉向分流，主要集中於核心蛋黃區、雙北稀缺住宅、AI 產業聚落周邊以及商辦等具備穩定收益的實體資產，呈現產品分化趨勢。 產業界專家於房產論壇中提出客觀數據與現況分析，指出房價受土地取得、工料營造與融資成本等多重因素堆疊影響。目前市場壓力主要反映在銷售期拉長與去化變慢，而非全面性大幅跌價。面對高槓桿多屋族及寬限期陸續到期所產生的財務壓力，實體經濟與房貸市場的連動效應已成為各界關注焦點，專家建議購屋族群應確實盤點現金流，以因應當前金融緊縮與市場盤整現況。

房地合一稅2.0溯及2016？7月上路前房價會先殺、還是跌不深？

近期行政院為了抑制短期炒房，通過房地合一稅修正草案，市場認為將訂定日出條款，為今年7月隨實價登錄2.0上路同步施行，目前市場認為取得時間溯及到2016年，出售交易時間依日出條款不回溯是最有可能被採納的方案。 房地合一稅2.0若回溯可能會有拋售現象、短期房價下跌，然而包括自住買賣、建商以及與建商合建、個人調職等非自願因素售屋等等皆不受影響，在現階段以低總價、小坪數的剛性需求為主的情況下，預估短期會對房市造成影響，但影響有限。 由於現今處於超低利率環境，游資豐沛，再加上台商回流帶動資金流入房市，以及通膨預期的上升導致資金轉入具有保值功能的房地產等因素，因此政府的打房政策雖能抑制短期投機炒作，但房市仍正面看待。

【即時新聞】永信建(5508) 12 月營收大增 44.6%，房市觀望與央行管制下後續還撐得住嗎？

永信建(5508)於 6 日公布最新營收數據，去年 12 月單月營收來到 3.43 億元，較前一年同期大幅成長 44.6%，月增率亦達 30.6%，創下近九個月以來新高紀錄。儘管單月表現回溫，但累計 2025 年全年營收為 25.34 億元，年減幅度達 74.8%，顯示整體營運仍受到房市政策顯著影響。雖然 12 月交屋情況相較前幾個月有所好轉，但公司坦言目前市場觀望氛圍依然濃厚，且農曆春節將近，預期接下來 1、2 月的營收表現可能會回落，實際市況仍有待進一步觀察。 央行信用管制衝擊成屋銷售與近期市況觀察 受到央行祭出第七波信用管制的衝擊，由於永信建(5508)主要採行成屋銷售模式，首當其衝成為市場形容的「海嘯第一排」。自去年第四季起，面對購屋民眾觀望心態轉濃，公司營運明顯受到波及，營收一度大幅滑落。雖然近期剛性需求仍在，帶動交屋量略有起色，但在政策壓抑下，買方信心尚未完全恢復。針對短期營運展望，公司持審慎態度，指出在房市氛圍尚未明朗前，將持續密切觀察市況變化。 手握百億餘屋案量與今年推案完工時程 在庫存與推案進度方面，據了解永信建(5508)目前手中待售的成屋餘屋總銷金額約為 170 億元，為後續業績提供一定基礎。展望今年度規劃，預計將推出兩大新案，包含位於鳳山區的「鳳東二期」預計於今年第二季完工，以及楠梓區的「高雄大學三期」預計於今年第三季完工，這兩項新案的總銷金額合計約 52 億元，屆時完工後的銷售狀況將是市場關注焦點。

【即時新聞】潤隆(1808) 列入法人優先名單，新青安鬆綁真的撐得住房價跟 2026 獲利跳增？

受惠金管會鬆綁新青安貸款政策，營建股近期股價蠢蠢欲動，投顧法人點名潤隆(1808)、興富發(2542)、達麗(6177) 等三檔為優先布局標的，預期 2026 年獲利有機會跳增。金管會放寬 2025 年 9 月以後新青安貸款可排除在銀行法 72-2 條計算範圍，加上央行理監事會議將不動產總量回歸銀行內部控管，提升貸款彈性。 新青安貸款鬆綁效應顯現 財政部統計顯示，11 月新青安受理戶數及金額分別為 3,947 戶、318 億元，月增 4%、6%，創五個月來新高。撥貸戶數及金額各為 4,097 戶、331 億元，月增 19%、22%。法人認為，政策鬆綁將增加自住、換屋族購屋意願，房市交易量可望自谷底略微回溫。 房價維持高檔整理格局 法人指出，按照過去經驗，打房需透過全新稅制調整或景氣轉差才具壓抑效果。近幾年原物料上漲拉高營建成本，建商新推建案價格欲降不易，預料房價仍維持高檔盤整至微幅下跌趨勢。 營建股操作策略建議 考量房市相關政策逐漸走向鬆綁、不再緊縮，法人建議營建股可回歸基本面操作。除優先布局 2026 年獲利有機會跳增的個股外，年底有大案交屋、2026 年股息殖利率較高的國建(2501)、遠雄(5522)、宏普(2536) 等個股亦值得留意。

興富發(2542) 法說後，央行第七波打房多狠？從「金龍海嘯」看房市會崩還是撐住

今天來分享一些房市政策資訊。 最近大家最常問的一句話就是，房市是不是真的要崩了? 自從央行祭出第七波信用管制，也就是大家俗稱的「金龍海嘯」之後，市場氛圍直接瞬間冰凍。那今天要帶大家回顧 2016 年的歷史經驗，來拆解央行可能的退場劇本和鬆綁的時間，這篇內容絕對不能錯過! 另外這禮拜營建股王興富發(2542)，也召開了法說會，後半段也會來聊一下法說會說了甚麼，這些資訊對於投資營建股，或是關心房市的朋友，都是蠻重要的資訊，接下來進入關鍵期，也會持續的密切追蹤。 首先，我們要先搞懂，其實在 9 月央行正式出重手之前，海嘯的前奏也就是大家最有感的「限貸令」，早就已經開始了，這背後其實有三個關鍵的連鎖反應，導致了現在的局面。 第一個也是非常重要的一個因素，銀行的水位滿了。根據銀行法第 72-2 條這條「天條」規定，商業銀行辦房貸跟建築融資的總額，不能超過存款與金融債總額的 30%，在去年因為新青安跟股市太熱，很多銀行的放款佔比迅速飆高，逼近 28% 的內部警戒線，所以央行不得不緊急踩煞車，這是最關鍵啟動這波重手的導火線，接著就是一系列降溫房市的做法。 央行的金檢喝咖啡是第二個釋放的訊息。央行為了避免系統性風險，開始密集邀請銀行高層喝咖啡，進行道德勸說，並啟動大規模的金檢，要求銀行必須自主管理不動產貸款總量。銀行沒必要跟中央老大作對，所以可以很明顯的感覺到，在放貸的條件和客戶的選擇，很明顯的變得非常嚴格。 第三個就是直接啟動第七波打房政策，資金緊縮的最後一根稻草，直接把交易量瞬間冷凍。第七波打房政策，很明確的針對金流做打擊。 先讓全國成為一盤棋，第二戶限貸令擴大到全台灣，而且成數降到 5 成。對大多數人來說，要拿五成資金買房子，那是一筆不小的數目。我們可以看到統計上，大多數的人還是希望能有八成的貸款，才不會對資金有過大壓力，第二戶所打到的範圍就非常廣了，包括換屋等等的需求全面都會被凍結。 再來是斷絕寬限期，這條也是很狠，只要名下有房，買第一戶就沒有寬限期。 最後是壓縮多屋族，以及再降準收資金，公司法人和豪宅貸款降到只剩 3 成，央行也調升了存款準備率 0.25 個百分點。這動作雖然對一般人沒有甚麼感覺，但實際上是從銀行體系收回了上千億的資金，讓銀行手上能借出去的錢變得更少，銀行貸款也更難，這斷掉了高資產的法人和有錢人買房的意願。 所以從銀行端的金檢，到民眾端的貸款限制，這一系列的收資金，變成「銀行沒錢借」加上「政策也讓你借不了」，這就是第七波管制的威力，大幅的全面去槓桿化，讓成交量瞬間掉到好幾年來的低點了。需求依然存在，但以現在的政策是被封鎖住無法成交的。 那大家最關心的問題來了，這麼嚴格的管制，什麼時候會結束？ ref: 玩股網、goodinfo、BC股倉存股 APP、法說會、財報 ※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。

【即時新聞】愛山林(2540) 推案量衝 2,000 億，靠「讓利賣便宜」真能撐過房市變局？

愛山林(2540) 董事長祝文宇於法說會後指出，儘管受央行信用管制影響，2025 年銷售業績預估大幅縮減至約 400 億元，僅為 2024 年的三分之一，但公司已擬定明確應對策略。目前規劃 2026 年新案量將突破 2,000 億元，其中自建案佔比高達 65%、總銷達 1,360 億元。面對市場買氣變化，愛山林憑藉過去累積的低土地成本優勢，決議維持讓利銷售步調，以具競爭力的價格換取成交量，力求在逆風中突圍。 營收縮減與未來推案佈局 受到央行第七波信用管制持續發酵影響，房市買氣出現明顯變化，愛山林坦言集團成屋案銷售受到衝擊。相較於 2024 年全年約 1,200 億元的銷售佳績，2025 年截至 11 月底累計銷售約 344 億元，全年預估約 400 億元。為扭轉營運局勢，公司將重心轉向 2026 年的推案佈局，透過高比例的自建案與龐大案量，展現對市場份額的積極企圖心，並試圖透過產品組合調整來適應新的市場環境。 土地成本優勢支撐價格策略 祝文宇強調，房地產開發商勝出的關鍵在於成本控制。愛山林過去多年將盈餘投入土地開發而非配發股利，如「新竹帝寶」等案取得成本相對低廉，這成為公司目前敢於讓利的底氣。以三重案「市政帝景」為例，每坪開價 70 萬元起，與周邊潤泰案每坪破百萬元的行情相比，價差達 30 萬元；此外，「濱河帝景」等案採取市場行情 75 折銷售策略，銷售率已逾八成，驗證了在房市量縮時，「便宜賣」是推動成交的關鍵。 房市展望與政策觀察 針對未來房市走向，經營層認為 2026 年交易量能否回溫，取決於建商是否願意降價讓利。祝文宇分析，雖然央行目前維持信用管制，但在國內資金充沛且經濟表現穩健的基礎下，政策遲早會鬆綁，且可能優先從第二屋限制開始調整。他認為經歷了一年多的管制期，市場調整已近尾聲，對於有自住需求的買方而言，目前建商願意讓利的階段，反而是進場的合適時機。

【即時新聞】愛山林(2540) 2026 推案衝上 2000 億，靠「讓利殺價」撐過房市冷風？

愛山林(2540) 董事長祝文宇於法說會後指出，儘管受央行信用管制影響，2025 年銷售業績預估大幅縮減至約 400 億元，僅為 2024 年的三分之一，但公司已擬定明確應對策略。目前規劃 2026 年新案量將突破 2,000 億元，其中自建案佔比高達 65%、總銷達 1,360 億元。面對市場買氣變化，愛山林憑藉過去累積的低土地成本優勢，決議維持讓利銷售步調，以具競爭力的價格換取成交量，力求在逆風中突圍。 營收縮減與未來推案佈局 受到央行第七波信用管制持續發酵影響，房市買氣出現明顯變化，愛山林坦言集團成屋案銷售受到衝擊。相較於 2024 年全年約 1,200 億元的銷售佳績，2025 年截至 11 月底累計銷售約 344 億元，全年預估約 400 億元。為扭轉營運局勢，公司將重心轉向 2026 年的推案佈局，透過高比例的自建案與龐大案量，展現對市場份額的積極企圖心，並試圖透過產品組合調整來適應新的市場環境。 土地成本優勢支撐價格策略 祝文宇強調，房地產開發商勝出的關鍵在於成本控制。愛山林過去多年將盈餘投入土地開發而非配發股利，如「新竹帝寶」等案取得成本相對低廉，這成為公司目前敢於讓利的底氣。以三重案「市政帝景」為例，每坪開價 70 萬元起，與周邊潤泰案每坪破百萬元的行情相比，價差達 30 萬元；此外，「濱河帝景」等案採取市場行情 75 折銷售策略，銷售率已逾八成，驗證了在房市量縮時，「便宜賣」是推動成交的關鍵。 房市展望與政策觀察 針對未來房市走向，經營層認為 2026 年交易量能否回溫，取決於建商是否願意降價讓利。祝文宇分析，雖然央行目前維持信用管制，但在國內資金充沛且經濟表現穩健的基礎下，政策遲早會鬆綁，且可能優先從第二屋限制開始調整。他認為經歷了一年多的管制期，市場調整已近尾聲，對於有自住需求的買方而言，目前建商願意讓利的階段，反而是進場的合適時機。

【即時新聞】Home Depot 三大正面信號，2026 能真的翻身起飛嗎？

Home Depot (HD) 在 2026 年似乎迎來轉機，這是 Jim Cramer 所看好的七支不受歡迎的投資組合股票之一。儘管今年股價下跌近 11%，但近期三項發展顯示這家家居改善零售商有望回升。 聯準會利率政策或將有利於 Home Depot 11 月較預期冷卻的消費者物價指數（CPI）為 2026 年聯準會進一步降息提供了支持。聯準會主席鮑爾在 2024 年和 2025 年各進行了三次降息，但他一直保持謹慎，依賴數據。鮑爾的任期將於 5 月結束，投資人預期川普總統選擇的新任主席將採取更寬鬆的政策。川普曾多次要求降低利率。雖然抵押貸款利率通常跟隨 10 年期美債收益率，但目前 30 年期固定利率抵押貸款仍高於 6%，未能有效刺激疲軟的房市。Home Depot 的成功在很大程度上取決於較低的利率和活躍的房屋周轉，這兩者可能即將實現。 房價趨勢對 Home Depot 的潛在影響 儘管在 11 月整體 CPI 中，住房成本同比上升 3%，但民營企業顯示房價有緩和跡象。Lennar 的 2025 財年第四季度結果顯示，房價可能回落至疫情前水平。該建商表示，第四季度平均房屋售價為 38.6 萬美元，略高於預期的 38.39 萬美元。2025 年全年平均售價為 39.09 萬美元，低於 2020 年的 39.43 萬美元，遠低於疫情高峰期 2022 年的 47.99 萬美元。Lennar 預計 2026 年平均售價將降至 36.5 萬至 37.5 萬美元之間。隨著住房負擔能力危機浮現，聯邦官員已開始與建商商討解決方案。房價下跌加上可能的利率下降，對 Home Depot 來說是個好兆頭。 Sherwin-Williams 評級上調，Home Depot 受益 另一個對 Home Depot 的正面信號是，花旗將 Sherwin-Williams (SHW) 的股票評級上調至買入，分析師指出 2026 年市場環境較佳。分析師在 12 月 18 日的報告中寫道，我們認為，現有房屋銷售可能對抵押貸款利率和消費者信心的小幅正面變化敏感。花旗表示，這家油漆製造商在現有房屋銷售從多年低點回升時往往表現優異。Jim Cramer 認為，如果這是對 Sherwin-Williams 的評價，那麼同業 Home Depot 也是值得關注的。然而，花旗分析師將 Sherwin-Williams 的目標價從 392 美元下調至 390 美元，但這仍意味著較上週五收盤價有近 20% 的上行空間。

蛋黃區房價漲翻天！現在卡位重劃區黃金地段，還來得及搶一波嗎？

【我們想讓你知道】 購屋和投資股票一樣，人人都想買在起漲點，但機能最為成熟的區域，房價往往已高不可攀，若想搭上增值列車，不妨從新興重劃區中找出最具「漲相」的潛力黑馬。 文／師慧君 過去幾次的政府打房措施，曾讓各縣市重劃區慘淪票房毒藥，然而自 2017 年起房市逐步回溫，又讓多數重劃區由黑翻紅，成為買方追捧的漲價熱區，去（2020）年更上演重劃區帶頭領漲的戲碼，包括新店央北、板橋江翠北側、土城暫緩重劃區、中壢青埔、八德擴大、龜山 A7、新竹關埔、竹北高鐵特區，以及台中、台南各地重劃區，都紛紛漲破歷史新高。 「草比人高」房價最便宜，有耐心就能換增值空間 若是現在才想進駐上述的熱門重劃區，至少得比 2 年前多付出 1～2 成的房價，跟重劃區草創時期相比，更有不少區域出現翻倍的漲幅。重劃區的發展，都有一定的脈絡可循，想搶得進場先機，不是沒有機會，只是需要耐心和勇氣。 住展房屋網研發長何世昌分析，任何重劃區都會歷經「從無到有」的過程，在「草比人高、狗比人多」，什麼都沒有的時候，房價最為便宜，等到建案大量交屋，人潮和商家進駐，生活機能提升，重大建設也逐一兌現的時候，房價就「回不去了」。在所有重大建設中，又以交通建設最能夠帶動房價。 換句話說，如果想獲取較大的增值空間，最好在重劃區開發初期就進場，並且有耐心地長期持有，靜待重劃區的蛻變。屋比房屋總監陳傑鳴則提醒，有時重劃區房價上漲，可能是來自於建商和投資客的炒作，民眾在購屋時應多方比價，不要輕易追高。此外，重劃區發展初期除了必須忍受機能不足，往往還得面臨長達數年的施工黑暗期，想要成為重劃區的「拓荒者」，就要有長期抗戰的心理準備。 緊鄰舊市區可享既有機能，「漲聲響起」機率高 至於區域的挑選，陳傑鳴建議，優先考慮緊鄰舊市區的新重劃區，不僅可以享受重劃區舒適的居住品質，還能同時享有舊市區的便捷機能，更重要的是，在蛋黃區高房價的外溢效應下，將最有機會快速發展。反之，若重劃區位處郊區，僅靠著建設題材支撐，但建設進度卻又遲遲不明朗，進場前就須更加審慎。 以北台灣的新興重劃區來說，仁義和二重疏洪道重劃區都位處三重舊市區邊緣，塭仔圳重劃區也和新莊舊市區僅有一路之隔，而桃園的中路和小檜溪重劃區，更是位於市區中的精華地段，均享有地利之便，生活機能可依賴周邊商圈的支援，即使在開發初期就進場，也不須經歷太長的陣痛期，再加上房價基期相對較低，待未來開發完成，補漲的機率較高。 何世昌便點名現在房價仍在 3 字頭的塭仔圳重劃區，將有機會在 2～3 年後、公辦重劃完成時，直接挑戰 4 字頭房價。何世昌與陳傑鳴也十分看好具有交通利多的鳳鳴重劃區，該地目前正在興建台鐵鳳鳴簡易車站，預計 2024 年底完工通車，未來由鳳鳴重劃區通往台北車站僅需 30 分鐘，區內還有捷運三鶯線與台鐵捷運化利多，新屋房價也普遍還在 2 字頭，適合長線布局。 在產品的挑選上，陳傑鳴指出，受到少子化影響，台灣的家戶人口數逐年縮減，民眾的住屋需求已跟以往不同，不論是坪數或房數，都有減少的趨勢，2～3 房才是市場的主流產品，大坪數則恐怕不太吃香。何世昌也表示，若是長期置產，建議選擇 2～3 房，若想長期收租，則以 1～2 房投報率較佳。 更多好文推薦給你： 央行總裁「年輕人可先租房」引網怒火…全台房價飆漲，擁房只是夢？買房達人親授 5 技巧，小資買房其實很簡單！ 別以為房價飆漲就是賺到！將因此引發這個後果，以後更難以生活... 房價下跌誰受惠？比較台灣 40 年物價，揭露年輕人買不起房的背後原因... 房價高適合買房還租房？專家 3 原因告訴你：自住者買房就對了！ 房價真的要降了？想撿便宜靠 3 招，專家籲：這 4 大地雷千萬不要碰！ 本文精彩內容來自 2021 年 5 月號《Money 錢》，更多投資理財資訊，請鎖定 2022 年 9 月號《Money 錢》。（攝影：張家禎／責任編輯：Winny；本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）