央行信用管制後，2025年房市會一路冷到2026嗎？成交量縮、價格僵持與買方觀望全解析

華固(2548)配息8.5元、銷售穩健，房市低迷下獲利與股價怎麼看？

華固(2548)召開股東會，通過每股配發現金股利8元、股票股利0.5元。董事長鍾榮昌表示，房市目前雖偏低迷，但產業具循環特性，短期仍受央行第七波信用管制影響，復甦速度可能不如預期，需觀察政策後續鬆綁情況。 公司現金部位充裕，春節期間定存金額達60億元，購地策略持續聚焦雙北與台中。鍾榮昌也提到，台股上漲後，部分資金可能轉向置產，華固則持續鎖定精華地段與品牌建案。 銷售方面，華固多個個案去化表現穩定。「華固芙心」總銷53億元，已售逾九成；「華固吾雙」總銷68億元，也已售逾九成；「華固譽誠」總銷55億元，售出八成以上。北士科「華固創匯園區」總銷328億元，目前已售出70多億元，受惠輝達效應與捷運便利性，後續銷售仍受市場關注。 都更案進度方面，公司已100%整合敦化南路巷弄內大樓並送件都更，信義安和路都更案整合進度逾八成。信義計劃區、信義安和路、敦南大樓三案總銷各約50至60億元，單價預期站穩200萬元。 從營運面看，華固2026年本益比約12.9倍，現金股利殖利率約7.1%。2026年4月營收為9.60億元，年增幅度明顯，1至4月累計營收也較去年同期增加，主要因本年度認列交屋金額較高。 籌碼面上，近一個月外資累計賣超逾1.3萬張，三大法人同步賣超，主力近5日與近20日也偏向賣超，顯示法人與主力近期同步偏空。 技術面來看，截至2026年4月30日，華固股價收在126元，已低於MA5、MA10與MA20，且成交量低於20日均量；短線自高檔回落後，量能是否回升，將影響反彈延續性。後續可持續觀察個案銷售進度、都更核准時程，以及央行房市政策變化。

台灣房市量縮價盤整、房貸催收衝高：資金轉向蛋白與核心區的關鍵變化

近期台灣房地產市場呈現「量縮價盤整」格局，並伴隨房貸催收金額攀升。根據內政部與不動產資訊平台統計，全國住宅貸款催收金額近期衝破 80.72 億元，創下近 4 年單季新高，年增率近 3 成；同時，全台預售屋 3 月揭露量僅 2,869 戶，創下 6 年同期新低，較高峰期大幅萎縮 8 成，其中中南部市場交易量下滑尤為明顯。 在資金流向方面，市場出現「股轉房」現象，但與過去全面熱絡的結構不同。中華民國不動產代銷公會全聯會指出，受央行信用管制影響，股市獲利資金轉向分流，主要集中於核心蛋黃區、雙北稀缺住宅、AI 產業聚落周邊以及商辦等具備穩定收益的實體資產，呈現產品分化趨勢。 產業界專家於房產論壇中提出客觀數據與現況分析，指出房價受土地取得、工料營造與融資成本等多重因素堆疊影響。目前市場壓力主要反映在銷售期拉長與去化變慢，而非全面性大幅跌價。面對高槓桿多屋族及寬限期陸續到期所產生的財務壓力，實體經濟與房貸市場的連動效應已成為各界關注焦點，專家建議購屋族群應確實盤點現金流，以因應當前金融緊縮與市場盤整現況。

【即時新聞】永信建(5508) 12 月營收大增 44.6%，房市觀望與央行管制下後續還撐得住嗎？

永信建(5508)於 6 日公布最新營收數據，去年 12 月單月營收來到 3.43 億元，較前一年同期大幅成長 44.6%，月增率亦達 30.6%，創下近九個月以來新高紀錄。儘管單月表現回溫，但累計 2025 年全年營收為 25.34 億元，年減幅度達 74.8%，顯示整體營運仍受到房市政策顯著影響。雖然 12 月交屋情況相較前幾個月有所好轉，但公司坦言目前市場觀望氛圍依然濃厚，且農曆春節將近，預期接下來 1、2 月的營收表現可能會回落，實際市況仍有待進一步觀察。 央行信用管制衝擊成屋銷售與近期市況觀察 受到央行祭出第七波信用管制的衝擊，由於永信建(5508)主要採行成屋銷售模式，首當其衝成為市場形容的「海嘯第一排」。自去年第四季起，面對購屋民眾觀望心態轉濃，公司營運明顯受到波及，營收一度大幅滑落。雖然近期剛性需求仍在，帶動交屋量略有起色，但在政策壓抑下，買方信心尚未完全恢復。針對短期營運展望，公司持審慎態度，指出在房市氛圍尚未明朗前，將持續密切觀察市況變化。 手握百億餘屋案量與今年推案完工時程 在庫存與推案進度方面，據了解永信建(5508)目前手中待售的成屋餘屋總銷金額約為 170 億元，為後續業績提供一定基礎。展望今年度規劃，預計將推出兩大新案，包含位於鳳山區的「鳳東二期」預計於今年第二季完工，以及楠梓區的「高雄大學三期」預計於今年第三季完工，這兩項新案的總銷金額合計約 52 億元，屆時完工後的銷售狀況將是市場關注焦點。

《房市天地》新案價格下修、賣壓擴大　現在買預售屋會不會現買現套？

新案價格下修、賣壓擴大 預售屋還能安心買嗎？ 隨著「打炒房條例」即將上路，預售屋禁換約一事總算塵埃落定，雖然修法是為打擊投資客，卻也不免讓一般購屋族擔憂，加上今年來新案價格下修，也讓購屋族擔心「現買現套」...... 預售屋禁換約歷經 1 年多的風風雨雨，主要法案《平均地權條例》修正案終於在今（2023）年 1 月三讀通過，相關子法也陸續完成預告，最快今年 7 月新法就將正式上路，這也表示預售屋「逃命潮」可能僅剩 1 個月（詳情請見 P.126 懶人包）。 不少原本有意購買預售屋的消費者，從去年開始就出現觀望情緒，這點可以從預售屋的銷售情況得到映證。根據永慶房產集團統計實價登錄資料，2021 年 9～12 月，全台預售屋交易件數都在 11,000 件以上，總銷金額也都有 1,600 億元以上的水準；但到了 2022 年，除了 3 月份有成交超過 10,000 件的表現，4 月起成交量每況愈下，9～12 月不論是成交量和總銷金額，與 2021 年相比都呈現「腰斬」。根據統計，今年 1～2 月全台預售屋單月成交量亦維持不到 5,000 件的低水位。 然而弔詭的是，根據國泰房地產指數報告，全台預售、新成屋新推案開價與成交價仍在去年第 4 季達到高峰，直至今年第 1 季才開始鬆動，但今年第 1 季開價仍高於去年第 3 季，而成交價雖低於去年第 3、4 季，但仍較去年第 2 季來得高。 分別看七都今年第 1 季表現，台北、台中、台南、高雄呈現「價量俱跌」，新北、新竹為「價穩量縮」，桃園則因上季基期較低，是唯一「價量俱漲」的區域。 由此可以發現，日前民進黨主席賴清德所說的「房價在降了」，其實所言不假，但因為降得不夠多，因此民眾普遍感受不到房價正在下修中。 建商不甘願讓利 降價潮要再等等 究竟現在適不適合進場買預售屋？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，由於預售屋禁換約的利空已逐漸淡化，建商推案也已做出相應調整，預估今年上半年預售屋將呈現「價緩跌、量縮」現象，主因在於部分建商仍有「不甘願」的情緒，因此讓利幅度仍偏小。但在量縮持續惡化下，可以預期今年下半年將看到更明顯的讓利和價格修正，「房價不是不跌，只是時機未到」，想入手預售屋且不急的消費者，可以有耐心點再等等。 觀察七都個別市況，何世昌指出，高雄是賣壓最大的區域，主因是台積電高雄設廠計劃一波三折，即便最新消息指出高雄廠區將由 28 奈米廠改為先進製程廠，但因利多出盡，當地房市仍快速退燒，導致預售屋降價壓力大增。 賣壓第二大的則是台中，雖然台中預售屋成交量並不差，但因過去幾年房價上漲太快，且目前仍供過於求，建商也有降價換成交的壓力。至於近兩年推案量同樣很大的桃園和新北，因為預售案大多集中在重劃區，舊市區供給量偏少，整體來看賣壓不算特別高，但重劃區待售物件多，有供過於求疑慮。 有科學園區坐鎮的新竹縣市、台南市，不僅沒有賣壓，反而逆勢抗跌，其中新竹縣市沒有新的大型重劃區，供給相對不足，而台南供給量雖大，但因買氣強、去化速度快，因此這兩都的預售屋市況都相對健康。 何世昌總結道，整體而言，高雄、台中兩都最有機會撿便宜，自住客可把握今年到明年初，市況較低迷的時機進場。至於其他五都，除了推案量大的重劃區較有可能看到房價下修，其他區域則會呈現個案表現，可能不容易看到普遍大降價。 中小型建商求成交「變相降價」花招多 何世昌進一步解釋，目前預售市場有朝兩極化發展的趨勢，也就是品牌建商開價創新高，但銷況依然良好，反之二、三線以下建商銷況相對緩慢，甚至滯銷，這是因為去年起市場上爆發「爛尾樓」爭議，雖然實際上導致已購戶損失的個案非常少，但已讓消費者產生恐慌情緒，因此口袋夠深的買家寧可買貴，也不想選擇有倒閉風險的中小型建商。 也因為這樣的發展，品牌力不足的建商只好打出價格策略，因此近期市場新推出的平價案相較去年的確變多了，但舊案擔心已購客反彈，多半不會跟進調整價格，只能以「變相降價」的方式吸引消費者。 何世昌指出，市場上最常見的「變相降價」方式包括贈送裝潢、家電，或是以「成家基金」、「幫孩子繳學費」等名目包裝的現金回饋。此類促銷方案雖然有替代降價的效果，但建議民眾仔細評估自身需求，不要衝動購買；若為現金回饋，則要釐清後續請款的配套措施，假如須分年請款，應評估是否會有領不到錢的風險。 至於坊間流傳的各種殺價方法，何世昌直言：「大多數民眾一生只會買一兩次房，根本沒有什麼機會練習殺價，但案場裡的跑單姊姊（即銷售人員）資歷動輒二、三十年，面對過無數的客戶，想從她們手裡砍價絕對不容易！」就算真的殺價成功，也有很大機率是銷售人員「演戲」給買方看，實際上買方的出價仍然高於建商的底價。 4 招有機會撿便宜，5 原則買得安心 想買到便宜的預售案，難道真的沒有方法嗎？何世昌透露，有 4 種方法成功機率較高。 第 1 種是選擇「賣很久」的建案，若建商屬於推案量大的「市場派」，對價格通常不會過於堅持，消費者就有機會買到相對便宜的物件。 第 2 種則是透過建商內部員工，在開賣之初以「內銷價」購買，內銷價通常會是底價的 9～95 折，但此種門路並非人人都有。 第 3 種則是透過實力雄厚的投資客購買，由於此類投資客通常是代銷的口袋名單，有機會在開案初期拿到市價 95～98 折的優惠價，但同樣須有相關人脈。 第 4 種則是在網路填寫建案廣告中的「早鳥預約表單」，有時代銷會針對早鳥客提供優惠價，但並非每個建案都是如此，而所謂的早鳥優惠價也未必真的比較便宜，消費者還是需要花心思比較與判斷。 此外，想要降低購買預售屋的風險，何世昌建議把握以下 5 個原則： 1. 建案一定要有「履約保證」，且須白紙黑字寫進契約裡。 2. 不要選擇「第一次推案的建商」，因為沒有過往實績可以參考，難以確保品質。 3. 若口袋夠深，盡量選擇歷史悠久的品牌建商，除了可以確保建案一定會完工，品質也有一定保障。 4. 慎選代銷業者，代銷通常會比消費者還要更擔心建商出事，尤其是大型代銷，接案前一定會仔細評估建商條件，換言之選擇大型代銷承接的個案，出問題的機率非常低。 5. 對建商或代銷業者不熟悉時，多搜尋網路上的討論和風評，若是從未聽過的中小型建商，建議利用司法院系統搜尋是否有訴訟紀錄，以避免遇上不肖業者，最終導致血本無歸。 預售新成屋禁換約懶人包 修法重點 預售屋或新建成屋簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形不在此限。 每人讓與或轉售之戶（棟）數全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。 銷售預售屋或新建成屋者不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。 違反上述規定者按交易戶（棟）處新台幣 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰。 適用範圍：法案正式上路後購買之預售屋及新建成屋，不溯及既往。 6 種不受禁換約限制的例外情形 非自願失業超過 6 個月內未就業。 買受人死亡，繼承人無意保留。 共同買受人間的轉售。 房屋因災害毀損而不堪居住。 本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。 專家小檔案 何世昌 ◎ 現任馨傳不動產智庫執行長，曾任《住展雜誌》研發長。 ◎ 粉絲專頁：何世昌的房產知識 Buffet+ 觀看更多內容，歡迎訂閱《Money錢》雜誌 （圖：shutterstock，僅示意 / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

【即時新聞】巴菲特押注房市：Berkshire Hathaway 為何大砸 9.1 億美元加碼 Lennar (LEN)？

近期，巴菲特的 Berkshire Hathaway 在房地產市場上進行了一項重大投資。該公司於今年 8 月購入了價值 8 億美元的 Lennar (LEN) 股票，並購買了價值 1.915 億美元的 D.R. Horton 股票。然而，Berkshire 在一季後退出了 D.R. Horton 的持股，卻將 Lennar 的投資增加至 9.1 億美元。這顯示 Berkshire 可能在房市類股上採取較短期的投資策略。 Lennar 的個人魅力與長期持有策略 我個人開始購買 Lennar 的股票已有數年，這源於我與妻子曾考慮購買 Lennar 建造的房屋。我們對 Lennar 社區的寬敞地段、完善的設施以及合理的平面設計印象深刻。去年，我們終於購買了一間 Lennar 建造的現有房屋，對其設計與社區環境十分滿意。擁有 Lennar 建造的房屋讓我對公司的品質有了深刻的認識，這也促使我想成為 Lennar 的長期股東。 Lennar 的土地策略與 Millrose Properties Lennar 的成功不僅在於其房屋品質，還在於其獨特的土地策略。傳統上，房屋建商在房市繁榮時缺乏土地，而在市場低迷時又持有過多土地。Lennar 則採取了「輕土地」的商業模式，今年早些時候，它將土地資產分拆成立了 Millrose Properties。這家不動產投資信託 (REIT) 專注於土地開發，並透過購買選項協議將開發完成的地塊出售給 Lennar 及其他建商。 Millrose 的成立降低了 Lennar 的土地風險，使其能專注於核心的房屋建造業務，並釋放資金進行其他投資。今年，Lennar 收購了 Rausch Coleman Homes 的房屋建造業務，擴展了其市場版圖，並強化了現有市場的業務。Millrose 則獲得了 Rausch Coleman 的土地資產，Lennar 對這些土地擁有選擇權。 Lennar 的長期價值與投資考量 我希望能永遠持有 Lennar 的房屋與股票，因為我欣賞其「輕土地」的商業模式，認為這將使 Lennar 在長期內為股東創造更大的價值。然而，投資人應謹慎考量目前是否適合購買 Lennar 的股票。根據分析師的觀點，Lennar 並未被列入目前最佳投資標的名單中。這份名單中的 10 檔股票被認為在未來幾年可能會有巨大的回報。 總結來說，Lennar 的獨特策略與市場擴展計畫可能使其成為長期投資的理想選擇，但投資人仍應根據自身的投資目標和風險承受能力進行決策。

興富發(2542) 法說後，央行第七波打房多狠？從「金龍海嘯」看房市會崩還是撐住

今天來分享一些房市政策資訊。 最近大家最常問的一句話就是，房市是不是真的要崩了? 自從央行祭出第七波信用管制，也就是大家俗稱的「金龍海嘯」之後，市場氛圍直接瞬間冰凍。那今天要帶大家回顧 2016 年的歷史經驗，來拆解央行可能的退場劇本和鬆綁的時間，這篇內容絕對不能錯過! 另外這禮拜營建股王興富發(2542)，也召開了法說會，後半段也會來聊一下法說會說了甚麼，這些資訊對於投資營建股，或是關心房市的朋友，都是蠻重要的資訊，接下來進入關鍵期，也會持續的密切追蹤。 首先，我們要先搞懂，其實在 9 月央行正式出重手之前，海嘯的前奏也就是大家最有感的「限貸令」，早就已經開始了，這背後其實有三個關鍵的連鎖反應，導致了現在的局面。 第一個也是非常重要的一個因素，銀行的水位滿了。根據銀行法第 72-2 條這條「天條」規定，商業銀行辦房貸跟建築融資的總額，不能超過存款與金融債總額的 30%，在去年因為新青安跟股市太熱，很多銀行的放款佔比迅速飆高，逼近 28% 的內部警戒線，所以央行不得不緊急踩煞車，這是最關鍵啟動這波重手的導火線，接著就是一系列降溫房市的做法。 央行的金檢喝咖啡是第二個釋放的訊息。央行為了避免系統性風險，開始密集邀請銀行高層喝咖啡，進行道德勸說，並啟動大規模的金檢，要求銀行必須自主管理不動產貸款總量。銀行沒必要跟中央老大作對，所以可以很明顯的感覺到，在放貸的條件和客戶的選擇，很明顯的變得非常嚴格。 第三個就是直接啟動第七波打房政策，資金緊縮的最後一根稻草，直接把交易量瞬間冷凍。第七波打房政策，很明確的針對金流做打擊。 先讓全國成為一盤棋，第二戶限貸令擴大到全台灣，而且成數降到 5 成。對大多數人來說，要拿五成資金買房子，那是一筆不小的數目。我們可以看到統計上，大多數的人還是希望能有八成的貸款，才不會對資金有過大壓力，第二戶所打到的範圍就非常廣了，包括換屋等等的需求全面都會被凍結。 再來是斷絕寬限期，這條也是很狠，只要名下有房，買第一戶就沒有寬限期。 最後是壓縮多屋族，以及再降準收資金，公司法人和豪宅貸款降到只剩 3 成，央行也調升了存款準備率 0.25 個百分點。這動作雖然對一般人沒有甚麼感覺，但實際上是從銀行體系收回了上千億的資金，讓銀行手上能借出去的錢變得更少，銀行貸款也更難，這斷掉了高資產的法人和有錢人買房的意願。 所以從銀行端的金檢，到民眾端的貸款限制，這一系列的收資金，變成「銀行沒錢借」加上「政策也讓你借不了」，這就是第七波管制的威力，大幅的全面去槓桿化，讓成交量瞬間掉到好幾年來的低點了。需求依然存在，但以現在的政策是被封鎖住無法成交的。 那大家最關心的問題來了，這麼嚴格的管制，什麼時候會結束？ ref: 玩股網、goodinfo、BC股倉存股 APP、法說會、財報 ※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。

【即時新聞】愛山林(2540) 推案量衝 2,000 億，靠「讓利賣便宜」真能撐過房市變局？

愛山林(2540) 董事長祝文宇於法說會後指出，儘管受央行信用管制影響，2025 年銷售業績預估大幅縮減至約 400 億元，僅為 2024 年的三分之一，但公司已擬定明確應對策略。目前規劃 2026 年新案量將突破 2,000 億元，其中自建案佔比高達 65%、總銷達 1,360 億元。面對市場買氣變化，愛山林憑藉過去累積的低土地成本優勢，決議維持讓利銷售步調，以具競爭力的價格換取成交量，力求在逆風中突圍。 營收縮減與未來推案佈局 受到央行第七波信用管制持續發酵影響，房市買氣出現明顯變化，愛山林坦言集團成屋案銷售受到衝擊。相較於 2024 年全年約 1,200 億元的銷售佳績，2025 年截至 11 月底累計銷售約 344 億元，全年預估約 400 億元。為扭轉營運局勢，公司將重心轉向 2026 年的推案佈局，透過高比例的自建案與龐大案量，展現對市場份額的積極企圖心，並試圖透過產品組合調整來適應新的市場環境。 土地成本優勢支撐價格策略 祝文宇強調，房地產開發商勝出的關鍵在於成本控制。愛山林過去多年將盈餘投入土地開發而非配發股利，如「新竹帝寶」等案取得成本相對低廉，這成為公司目前敢於讓利的底氣。以三重案「市政帝景」為例，每坪開價 70 萬元起，與周邊潤泰案每坪破百萬元的行情相比，價差達 30 萬元；此外，「濱河帝景」等案採取市場行情 75 折銷售策略，銷售率已逾八成，驗證了在房市量縮時，「便宜賣」是推動成交的關鍵。 房市展望與政策觀察 針對未來房市走向，經營層認為 2026 年交易量能否回溫，取決於建商是否願意降價讓利。祝文宇分析，雖然央行目前維持信用管制，但在國內資金充沛且經濟表現穩健的基礎下，政策遲早會鬆綁，且可能優先從第二屋限制開始調整。他認為經歷了一年多的管制期，市場調整已近尾聲，對於有自住需求的買方而言，目前建商願意讓利的階段，反而是進場的合適時機。

【即時新聞】愛山林(2540) 2026 推案衝上 2000 億，靠「讓利殺價」撐過房市冷風？

愛山林(2540) 董事長祝文宇於法說會後指出，儘管受央行信用管制影響，2025 年銷售業績預估大幅縮減至約 400 億元，僅為 2024 年的三分之一，但公司已擬定明確應對策略。目前規劃 2026 年新案量將突破 2,000 億元，其中自建案佔比高達 65%、總銷達 1,360 億元。面對市場買氣變化，愛山林憑藉過去累積的低土地成本優勢，決議維持讓利銷售步調，以具競爭力的價格換取成交量，力求在逆風中突圍。 營收縮減與未來推案佈局 受到央行第七波信用管制持續發酵影響，房市買氣出現明顯變化，愛山林坦言集團成屋案銷售受到衝擊。相較於 2024 年全年約 1,200 億元的銷售佳績，2025 年截至 11 月底累計銷售約 344 億元，全年預估約 400 億元。為扭轉營運局勢，公司將重心轉向 2026 年的推案佈局，透過高比例的自建案與龐大案量，展現對市場份額的積極企圖心，並試圖透過產品組合調整來適應新的市場環境。 土地成本優勢支撐價格策略 祝文宇強調，房地產開發商勝出的關鍵在於成本控制。愛山林過去多年將盈餘投入土地開發而非配發股利，如「新竹帝寶」等案取得成本相對低廉，這成為公司目前敢於讓利的底氣。以三重案「市政帝景」為例，每坪開價 70 萬元起，與周邊潤泰案每坪破百萬元的行情相比，價差達 30 萬元；此外，「濱河帝景」等案採取市場行情 75 折銷售策略，銷售率已逾八成，驗證了在房市量縮時，「便宜賣」是推動成交的關鍵。 房市展望與政策觀察 針對未來房市走向，經營層認為 2026 年交易量能否回溫，取決於建商是否願意降價讓利。祝文宇分析，雖然央行目前維持信用管制，但在國內資金充沛且經濟表現穩健的基礎下，政策遲早會鬆綁，且可能優先從第二屋限制開始調整。他認為經歷了一年多的管制期，市場調整已近尾聲，對於有自住需求的買方而言，目前建商願意讓利的階段，反而是進場的合適時機。

【12:27 即時新聞】國產(2504)盤中衝高 4.3% 為何仍被看空？低碳混凝土題材真的撐得住嗎？

國產(2504)今日盤中股價一度衝高至 35.2 元，漲幅達 4.3%，明顯優於近期低迷走勢。主因在於 9 月營收年增 9.68%，本業混凝土營收創下史上前十高，低碳永續策略獲得市場肯定，帶動短線買盤迴流。不過，法人與主力近期仍偏空操作，反映市場對房市推案動能趨緩及產業供需轉為寬鬆的疑慮，短線反彈仍屬題材激勵，基本面尚未明顯翻多。 從昨日技術面來看，國產(2504)股價仍在月季線下方，MACD 負值、RSI 死叉，短線空方格局明顯。三大法人連續多日賣超，主力近 5 日賣超幅度達 10%，顯示籌碼結構偏弱。雖然今日有反彈，但量能未見明顯放大，短線操作宜保守，建議投資人觀察 35 元附近支撐，未見籌碼轉強前不宜追價。 國產(2504)為臺灣預拌混凝土大廠，主力業務涵蓋混凝土及不動產買賣出租，近年積極推動低碳高階產品，取得多項碳足跡認證。雖然短線受房市政策及推案動能影響，營收成長動能放緩，但低碳永續題材有助長線競爭力。整體而言，今日反彈主要受題材激勵，籌碼面尚未改善，操作宜謹慎觀望。 👉🏻下載【籌碼 K 線】，一圖秒懂現在誰在買！ 追蹤法人、大戶、主力動向，全盤行情不漏接。 https://www.cmoney.tw/r/2/rr58e7

《房市天地》打炒房上路、新案價格下修中，自住族現在搶預售屋會不會買貴了？

新案價格下修、賣壓擴大 預售屋還能安心買嗎？ 隨著「打炒房條例」即將上路，預售屋禁換約一事總算塵埃落定，雖然修法是為打擊投資客，卻也不免讓一般購屋族擔憂，加上今年來新案價格下修，也讓購屋族擔心「現買現套」...... 預售屋禁換約歷經 1 年多的風風雨雨，主要法案《平均地權條例》修正案終於在今（2023）年 1 月三讀通過，相關子法也陸續完成預告，最快今年 7 月新法就將正式上路，這也表示預售屋「逃命潮」可能僅剩 1 個月（詳情請見 P.126 懶人包）。 不少原本有意購買預售屋的消費者，從去年開始就出現觀望情緒，這點可以從預售屋的銷售情況得到映證。根據永慶房產集團統計實價登錄資料，2021 年 9～12 月，全台預售屋交易件數都在 11,000 件以上，總銷金額也都有 1,600 億元以上的水準；但到了 2022 年，除了 3 月份有成交超過 10,000 件的表現，4 月起成交量每況愈下，9～12 月不論是成交量和總銷金額，與 2021 年相比都呈現「腰斬」。根據統計，今年 1～2 月全台預售屋單月成交量亦維持不到 5,000 件的低水位。 然而弔詭的是，根據國泰房地產指數報告，全台預售、新成屋新推案開價與成交價仍在去年第 4 季達到高峰，直至今年第 1 季才開始鬆動，但今年第 1 季開價仍高於去年第 3 季，而成交價雖低於去年第 3、4 季，但仍較去年第 2 季來得高。 分別看七都今年第 1 季表現，台北、台中、台南、高雄呈現「價量俱跌」，新北、新竹為「價穩量縮」，桃園則因上季基期較低，是唯一「價量俱漲」的區域。 由此可以發現，日前民進黨主席賴清德所說的「房價在降了」，其實所言不假，但因為降得不夠多，因此民眾普遍感受不到房價正在下修中。 建商不甘願讓利 降價潮要再等等 究竟現在適不適合進場買預售屋？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，由於預售屋禁換約的利空已逐漸淡化，建商推案也已做出相應調整，預估今年上半年預售屋將呈現「價緩跌、量縮」現象，主因在於部分建商仍有「不甘願」的情緒，因此讓利幅度仍偏小。但在量縮持續惡化下，可以預期今年下半年將看到更明顯的讓利和價格修正，「房價不是不跌，只是時機未到」，想入手預售屋且不急的消費者，可以有耐心點再等等。 觀察七都個別市況，何世昌指出，高雄是賣壓最大的區域，主因是台積電高雄設廠計劃一波三折，即便最新消息指出高雄廠區將由 28 奈米廠改為先進製程廠，但因利多出盡，當地房市仍快速退燒，導致預售屋降價壓力大增。 賣壓第二大的則是台中，雖然台中預售屋成交量並不差，但因過去幾年房價上漲太快，且目前仍供過於求，建商也有降價換成交的壓力。 至於近兩年推案量同樣很大的桃園和新北，因為預售案大多集中在重劃區，舊市區供給量偏少，整體來看賣壓不算特別高，但重劃區待售物件多，有供過於求疑慮。 有科學園區坐鎮的新竹縣市、台南市，不僅沒有賣壓，反而逆勢抗跌，其中新竹縣市沒有新的大型重劃區，供給相對不足，而台南供給量雖大，但因買氣強、去化速度快，因此這兩都的預售屋市況都相對健康。 何世昌總結道，整體而言，高雄、台中兩都最有機會撿便宜，自住客可把握今年到明年初，市況較低迷的時機進場。至於其他五都，除了推案量大的重劃區較有可能看到房價下修，其他區域則會呈現個案表現，可能不容易看到普遍大降價。 中小型建商求成交「變相降價」花招多 何世昌進一步解釋，目前預售市場有朝兩極化發展的趨勢，也就是品牌建商開價創新高，但銷況依然良好，反之二、三線以下建商銷況相對緩慢，甚至滯銷，這是因為去年起市場上爆發「爛尾樓」爭議，雖然實際上導致已購戶損失的個案非常少，但已讓消費者產生恐慌情緒，因此口袋夠深的買家寧可買貴，也不想選擇有倒閉風險的中小型建商。 也因為這樣的發展，品牌力不足的建商只好打出價格策略，因此近期市場新推出的平價案相較去年的確變多了，但舊案擔心已購客反彈，多半不會跟進調整價格，只能以「變相降價」的方式吸引消費者。 何世昌指出，市場上最常見的「變相降價」方式包括贈送裝潢、家電，或是以「成家基金」、「幫孩子繳學費」等名目包裝的現金回饋。此類促銷方案雖然有替代降價的效果，但建議民眾仔細評估自身需求，不要衝動購買；若為現金回饋，則要釐清後續請款的配套措施，假如須分年請款，應評估是否會有領不到錢的風險。 至於坊間流傳的各種殺價方法，何世昌直言：「大多數民眾一生只會買一兩次房，根本沒有什麼機會練習殺價，但案場裡的跑單姊姊（即銷售人員）資歷動輒二、三十年，面對過無數的客戶，想從她們手裡砍價絕對不容易！」就算真的殺價成功，也有很大機率是銷售人員「演戲」給買方看，實際上買方的出價仍然高於建商的底價。 4 招有機會撿便宜，5 原則買得安心 想買到便宜的預售案，難道真的沒有方法嗎？何世昌透露，有 4 種方法成功機率較高。 第 1 種是選擇「賣很久」的建案，若建商屬於推案量大的「市場派」，對價格通常不會過於堅持，消費者就有機會買到相對便宜的物件。 第 2 種則是透過建商內部員工，在開賣之初以「內銷價」購買，內銷價通常會是底價的 9～95 折，但此種門路並非人人都有。 第 3 種則是透過實力雄厚的投資客購買，由於此類投資客通常是代銷的口袋名單，有機會在開案初期拿到市價 95～98 折的優惠價，但同樣須有相關人脈。 第 4 種則是在網路填寫建案廣告中的「早鳥預約表單」，有時代銷會針對早鳥客提供優惠價，但並非每個建案都是如此，而所謂的早鳥優惠價也未必真的比較便宜，消費者還是需要花心思比較與判斷。 此外，想要降低購買預售屋的風險，何世昌建議把握以下 5 個原則： 1. 建案一定要有「履約保證」，且須白紙黑字寫進契約裡。 2. 不要選擇「第一次推案的建商」，因為沒有過往實績可以參考，難以確保品質。 3. 若口袋夠深，盡量選擇歷史悠久的品牌建商，除了可以確保建案一定會完工，品質也有一定保障。 4. 慎選代銷業者，代銷通常會比消費者還要更擔心建商出事，尤其是大型代銷，接案前一定會仔細評估建商條件，換言之選擇大型代銷承接的個案，出問題的機率非常低。 5. 對建商或代銷業者不熟悉時，多搜尋網路上的討論和風評，若是從未聽過的中小型建商，建議利用司法院系統搜尋是否有訴訟紀錄，以避免遇上不肖業者，最終導致血本無歸。 預售新成屋禁換約懶人包 修法重點 預售屋或新建成屋簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形不在此限。 每人讓與或轉售之戶（棟）數全國每 2 年以 1 戶（棟）為限。 銷售預售屋或新建成屋者不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。 違反上述規定者按交易戶（棟）處新台幣 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰。 適用範圍：法案正式上路後購買之預售屋及新建成屋，不溯及既往。 6 種不受禁換約限制的例外情形 非自願失業超過 6 個月內未就業。 買受人死亡，繼承人無意保留。 共同買受人間的轉售。 房屋因災害毀損而不堪居住。 本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧。 專家小檔案 何世昌 ◎現任馨傳不動產智庫執行長，曾任《住展雜誌》研發長。 ◎粉絲專頁：何世昌的房產知識 Buffet+ 觀看更多內容，歡迎訂閱《Money錢》雜誌 （圖：shutterstock，僅示意 / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）