沒有三成自備款，該先存錢還是硬買？先看你承擔的是房子，還是風險

首購族頭期款後怎麼重建投資？克萊默點名 50 / 50 策略、蘋果( AAPL )等巨頭與那斯達克 100

知名財經節目主持人克萊默（Jim Cramer）在 5 月 22 日的《瘋狂錢》節目中，對一位剛買房的年輕首購族給出直白的建議：「預期市場會回跌，千萬不要把希望當成投資策略。」這位年輕投資人剛將大部分投資資產用於支付首購房屋的頭期款，並詢問該如何重建投資組合。 當交屋後證券戶頭餘額幾乎歸零時，風險是真實存在的。此時每一塊重新投入市場的資金都需要嚴謹的計畫，若是依賴「希望」而犯下投資錯誤，可能會讓投資組合停滯數年。克萊默認為，採用 50 / 50 比例的資產重建策略相當穩健，能為年輕投資人提供明確的方向。 資金兵分兩路買進個股與指數基金 克萊默的投資組合架構直接且容易執行，他建議將每個月的投入資金平均分配：50% 投入自己看好的 5 檔優質個股，另外 50% 則買進指數型基金。此外，也可考慮將少部分資金配置於加密貨幣作為避險工具，他個人偏好比特幣勝過實體黃金 ETF。這套策略的核心在於保持務實，投資人必須停止「價格永遠會上漲」這種怠惰的假設。 鎖定蘋果( AAPL )等巨頭分散單一風險 若以每月定期定額投入 600 美元為例，其中 300 美元可買進指數型 ETF，另外 300 美元則平均分配購買 5 檔個股。若選擇當前那斯達克市值最大的 5 家公司，投資人可以透過購買零股的方式，持有約 215 美元的輝達( NVDA )、約 419 美元的微軟( MSFT )、約 309 美元的蘋果( AAPL )、約 266 美元的亞馬遜( AMZN )以及約 383 美元的 Alphabet( GOOGL )。持續且穩定地投入，往往勝過尋找完美的進場時機。 克萊默強調這種配置的上漲潛力：「只要其中一、兩檔個股大漲，憑藉著個股部位的爆發力，就有機會累積可觀財富。」近期的市場數據也印證了這種不對稱性，例如 Alphabet( GOOGL )在過去一年大漲 128%，而微軟( MSFT )在同期間卻下跌 7%。同時持有 5 檔個股能大幅提高押中飆股的機率，若只重押單一檔股票，就如同擲硬幣般充滿不確定性。 年輕投資人首選那斯達克 100 指數 在指數型基金的選擇上，投資時間的長短將改變一切，克萊默將其直接轉化為年齡考量。他明確表示：「年輕人應該選擇那斯達克 100 指數基金，而不是標普 500 指數。」觀察市場數據，那斯達克 100 指數追蹤器今年以來上漲 17%，過去十年漲幅高達 562%；相比之下，標普 500 指數追蹤器今年以來上漲 9%，過去十年漲幅為 259%。 雖然科技指數能創造更豐厚的報酬，但也伴隨著集中的風險。如果距離需要使用這筆資金還有 30 年的時間，這種較高的波動性反而是一大優勢，投資人可以安然度過回跌期並捕捉復甦行情。但若投資期限在 10 年以內，標普 500 指數更廣泛的成分股則能有效緩衝市場衝擊。過去一年恐慌指數（VIX）平均約為 18，更曾在 3 月底飆升至 31，市場回跌是投資人必須面對的現實。 善用少部分資金配置避險資產 關於投資組合的保險層次，克萊默建議這部分比例應該很小且具針對性。他個人將比特幣作為首要避險工具，黃金 ETF 或實體黃金則是次要選擇。不過，市場數據卻呈現出完全相反的趨勢，在過去一年中，黃金價格上漲了 36%，而比特幣則下跌了 30%。儘管如此，維持 5% 到 10% 的大宗商品部位，仍有助於平滑整體報酬率，同時又不會阻礙股票部位的複利成長。 接受市場回跌並持續紀律扣款 買房繳納頭期款後的資產重建工作，往往枯燥且缺乏吸引力。投資人需要維持每月紀律扣款，持續投入 5 檔自己充分了解的優質個股，並讓一檔指數型基金在背後默默發揮穩定資產的作用。投資人應該預期市場隨時會出現回跌，提前做好心理準備，並停止等待價格下跌來解救自己的幻想，唯有務實面對市場才能穩步累積財富。

LGIH 45.60美元反彈14%後，還能撿便宜嗎?

LGI Homes（LGIH）近期積極拓展北卡羅萊納州市場，陸續在謝爾比與溫斯頓-撒冷推出新社區建案，進一步擴大專為首購族設計的單戶住宅與聯排別墅產品線。 近一月股價強彈逾14%，長短期表現呈兩極化。觀察近期股價表現，LGI Homes（LGIH）呈現多空交戰的格局。雖然近一個月股價強勁反彈14.72%，但拉長至三個月來看仍下跌25.16%，近一年總體報酬率更下滑23.46%。這種短期動能轉強與長期趨勢偏弱的對比，顯示投資人正重新評估該公司的成長前景與潛在風險。 股價大幅跌破目標價，法人關注潛在反轉時機。隨著過去一年股價大幅修正逾23%，目前LGI Homes（LGIH）的交易價格已遠低於分析師的平均目標價。市場高度關注這波超過14%的單月強勢反彈，究竟是提供投資人卡位的潛在時機，還是市場已經提前反映了未來的成長預期。 估值逼近65美元，首購族信心成未來獲利關鍵。根據最新的估值模型分析，LGI Homes（LGIH）目前的收盤價為45.60美元，相較於合理公允價值65.50美元，股價被低估了約30.4%。這項估值主要建立在未來的營收預期、利潤率變化以及更高的獲利乘數等核心基礎上。 然而，股價要實現這波潛在上漲空間，高度仰賴入門級購屋族群重拾消費信心。在當前高房價負擔壓力以及偏高的房屋退訂率影響下，公司的銷售速度與毛利率表現仍可能持續面臨嚴峻挑戰。 本益比高於同業平均，市場風險與機遇並存。從本益比的角度來看，雖然合理價值暗示了上漲潛力，但LGI Homes（LGIH）目前15倍的本益比，仍高於美國耐久財消費品產業平均的12.3倍以及同業平均的11.3倍，不過仍低於預估合理本益比18倍。這種介於溢價與潛在空間的交錯數據，凸顯出當前市場風險與機遇並存的現象。 LGI Homes（LGIH）主要從事新住宅的設計、建造與銷售業務。產品線涵蓋LGI Homes品牌旗下的入門級獨立住宅與聯排別墅，以及Terrata Homes品牌的豪華系列住宅，並在各大社區提供花崗岩檯面等升級配備。昨日LGI Homes（LGIH）收盤價為45.60美元，下跌1.68美元，跌幅3.55%，成交量達508,281股，成交量較前一日增加0.87%。

打房大刀真的砍到你？30 年房貸限縮、換屋族被「一網打盡」前，你一定要看懂這 4 個貸款眉角

【我們想讓你知道】 許多投資客將 30 年房貸與寬限期視為能夠大開槓桿的「炒房神器」，因為僅須投入自備款與少量資金即可購屋，而且短期轉手獲利之後又能再如法泡製，政府實施幾波打炒房措施後，眼見房價幾乎紋風不動，於是才又將大刀揮向 30 年房貸... 文 / Money錢 打房大刀揮向自住客？30 年房貸限縮 換屋族恐遭殃 近期盛傳 30 年房貸將絕跡，引起市場不小的恐慌，實際上，該措施對首購族「網開一面」，反而是換屋族首當其衝。若不想換屋夢碎，購屋和貸款時都必須格外謹慎。自從央行在今（2022）年 5 月初拋出限縮 30 年房貸的震撼彈，購屋族無不人人自危，深怕成為打炒房政策下的無辜犧牲者，尤其是財力有限的首購族更成了驚弓之鳥，擔心餘生再也無緣買房。 事實上，央行後續已做出解釋，30 年房貸的管制對象預計包含 4 類族群和樣態：公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第 2 戶購屋貸款、自然人第 3 戶以上購屋貸款。換句話說，首購族並不在央行打擊的範圍內，但換屋族卻有可能遭受「流彈」波及。儘管 6 月 16 日召開的央行理監事會議並未進一步加碼信用管制措施，但未來政策仍有可能隨時變化，換屋族不可掉以輕心。 30 年房貸助小資圓夢，卻也成「炒房神器」 根據統計，台灣目前使用 30 年房貸的比例將近 4 成，較過往增加不少，顯見在薪資凍漲的情況下，越來越多小資族必須借助 30 年房貸才能一圓買房夢。對換屋族而言，更是可以利用 30 年房貸和寬限期來降低月付金，以度過買賣兩戶房產中間的轉換期。 然而許多投資客將 30 年房貸與寬限期視為能夠大開槓桿的「炒房神器」，因為僅須投入自備款與少量資金即可購屋，而且短期轉手獲利之後又能再如法泡製。政府實施幾波打炒房措施後，眼見房價幾乎紋風不動，於是才又將大刀揮向 30 年房貸。 限縮 30 年房貸的衝擊到底有多大？ 屋比房屋總監陳傑鳴指出，若以貸款 1,000 萬元、利率 1.7%、本息均攤來試算，30 年期的每月房貸支出約為 3.5 萬元，但若縮短為 20 年期，月繳金額則高達 4.9 萬元，差額將近 1.4 萬元，對資金有限的換屋族來說，將是不小的負擔。 再從央行管制的對象來看，公司法人或購置高價住宅與第 3 戶以上住宅的自然人，理論上其購屋目的均可視為投資置產，然而在所謂「特定地區」購買第 2 戶房屋的自然人，卻同時包含了投資置產與換屋的民眾，這也代表若政策付諸實行，特定地區的換屋族便會成為遭無辜錯殺的對象。 目前央行定義的特定地區包括台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、新竹縣、新竹市等 8 個縣市，而這 8 個區域的交易件數與金額都占全國 8 成以上，換言之，房貸限縮政策幾乎將換屋族「一網打盡」。陳傑鳴也提醒，央行管制的對象除了貸款的年限、成數會受到限制，利率通常也會較高，同時更無法享有寬限期。 3 招重回首購資格，照樣貸到 30 年 若政策真的上路，想申請 30 年房貸的換屋族該如何因應呢？陳傑鳴表示，有 3 種方式可以破解。 1. 先還再貸：如果原有房子所剩的貸款不多，可提前繳清貸款，只要名下無房貸，就會被銀行視為首購，如此便能規避政策的限制。 2. 改由無房貸者申貸：不少人以為夫妻名下房產須合併計算，實際上申貸時是以「個人名下房貸」來認定房屋屬於第幾戶，例如先生名下已有 1 戶房貸，假設第 2 屋改由無房貸的太太申貸，一樣可視為第 1 戶，就能享有首購資格。除了由配偶申貸之外，也可由直系親屬擔任貸款人。 3. 先賣後買：若前述兩種方法都不可行，最後一途就是將名下有貸款的房屋賣掉後，再買進新房與申辦房貸，不過新舊屋中間的銜接問題必須設法解決。 不少民眾還會碰到一個問題 那就是換人申貸時，第 2 人的財力條件可能較差，導致無法貸到預期的款項。對此，信福房屋資深業務史一民表示，每家銀行估價和審核信用、財力條件的標準都不太一樣，建議可多找幾家銀行洽談，有時不同銀行願意放款的金額會有蠻大的差異。 其次，透過房仲或代書也比較容易取得較好的貸款條件，尤其是經驗豐富的代書，因為承辦案量大，與銀行業務往來頻繁，較能為客戶爭取更佳的貸款成數或利率。再者，也可考慮提供保證人，作為財力或信用的加分項目，但銀行通常只接受配偶或直系親屬擔任保證人，而且保證人本身必須具備還款能力，同時不能有信用瑕疵。不過，銀行審核時還是會評估貸款人的負債比是否在安全水位內，假使負債比過高，最終仍有可能無法核貸。史一民也特別提醒，如果兩間房屋的登記名義人不一樣，將無法申請土地增值稅的重購退稅。 善用裝潢貸款，補足資金缺口 萬一最後核貸成數還是不足，又該如何應變呢？史一民表示，要分成兩種情形來看， 第 1 種是貸款人本身的財力和信用條件都沒問題 但因銀行估價比實際成交價來得低，而導致貸款成數不足。若是此種情形，可利用裝潢貸或信貸來補足差額。史一民解釋，所謂的裝潢貸，是指銀行在房貸以外，額外提供 0.5 成的裝潢金貸款（亦可稱週轉金），此類貸款的利率通常比房貸高出 1～2 碼，但不會比信貸高，因此較信貸划算，不過只有少數幾家銀行有提供。要提醒的是，不論是申請裝潢貸或信貸，貸款人本身的還款能力還是要夠高，才有可能申貸成功。 第 2 種情況是貸款人本身財力不足或信用有瑕疵，這時要再向銀行額外借貸 原則上是不可能的，此時建議向親友借貸，等第 1 屋出售後盡快還清欠款，就能減輕壓力。此外，坊間常有人建議自備款不足時，可利用第 1 屋先行增貸，作為購買第 2 屋的款項，然而史一民指出，近年銀行放款審核趨嚴，多數業者訂有增貸資金不得用於「購屋」、「裝潢」的規定，因此實務上直接將增貸資金拿去買房是行不通的。 須留意的是，即使是由配偶增貸，再將資金轉給另一方作為購屋使用，銀行仍有可能追查得到金流，而且可能導致第 2 屋被拒貸，建議民眾申貸前多詢問代書，以便做好事前規劃。另外，有些屋主會利用房屋增貸的款項進行股票投資，之後如果有第 2 戶的購屋需求，就可以出售股票，轉換成第 2 屋的自備款，換屋族可參考此種模式，靈活運用資金。 自備款有限者，購買預售、新成屋較保險 可能也有民眾會擔心，簽約和申貸之後才發現核貸成數不足，事後又無法補足款項，最後必須賠償違約金。對此陳傑鳴表示，不少經驗不足的買方會誤以為貸款成數通常是總價的 8 成，然而實際上根據屋齡、屋況、座落地點的不同，會有不小的差異。一般而言，預售、新成屋可以貸到總價的 7～8 成，而中古屋則為 6～8 成。 若民眾自備款有限，建議購買預售、新成屋，較能避免貸款成數不足的問題。由於預售、新成屋是由建商配合的銀行辦理整批分戶貸款，成數與利率都不會太差，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足，部分建商甚至會協助補足貸款。 若是購買中古屋，則可以嘗試要求在合約中加註解約條款，如：「房貸須達成交價 8 成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用問題外，若無符合銀行願承貸，則無條件解約。」不過在實務上，除非賣家急於賣房，否則多數不會同意這類要求。最後陳傑鳴也建議，若民眾有換屋計劃，又是央行限縮 30 年房貸的對象，還是趁政策上路前盡早完成換屋動作，就能避免貸款的麻煩。 換屋族貸款 4 眉角 1. 維持良好信用與固定收入證明：建議至少申辦一張信用卡並持續使用，同時保留固定收入證明，若無薪轉紀錄，應定期將收入存入銀行。 2. 優先向平時往來銀行申貸：如薪轉戶、保險戶、信用卡發卡銀行，若是存款戶，資金最好要有進有出。 3. 先請銀行協助估價再簽約：簽約前先將房屋資料備齊，請銀行協助估價，確認預估的貸款成數和利率，以避免簽約後才因為核貸成數不足而違約。 4. 第 2 屋改由配偶申貸：若配偶名下無貸款、財力與信用條件良好，第 2 屋由配偶申貸可爭取較好貸款成數與利率，且可使用寬限期。 本文精彩內容來自 2022 年 7 月號《 Money 錢》，更多投資理財資訊，請鎖定 2022 年 12 月號《 Money 錢》。 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：yun；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

美國房市高牆重築：首購族被擠出、現金買家橫掃，投資人還能從這局勢撿到便宜嗎？

美國住宅市場結構劇變，首次購屋者受阻，資本雄厚者主導交易，現金買房和高額頭款成常態。 美國房市近期再度呈現出史無前例的新風貌。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）2025 年最新資料，住宅買家平均頭款比例已攀升至 19%，創下近 30 年新高。這意味著美國購屋門檻大幅拉高，「有錢才能玩」的現象成形，房產市場出現明顯強者恒強的格局。 事實上，這波劇烈變化背後，反映出美國住宅供給長期短缺與房價居高的困境。NAR 副首席經濟學家 Jessica Lautz 指出，市面上大手筆的頭款多由二次購屋者和擁有充足房地產資本的買家所主導，甚至全額現金購屋比例今年衝上 26% 的歷史高點。這讓原本靠貸款進場的首度購屋族被迫墊高頭款以保持競爭力，但對一般勞工來說，接近 2 成的頭款幾乎是不可逾越的高牆。2025 年的最新數據也顯示，首次購屋者平均頭款已增至 10%，高於 40 年來的最高紀錄，而首次購屋者占比也跌至僅有 21%，創下歷史新低。 造成這種現象的不止是高頭款與現金買家激增，更與既有購屋者手上的資產優勢有關。調查顯示，二次購屋者普遍頭款高達 23%，較 2003 年以來任何一年都來得高，形成有資產者愈加主導交易主場的局面。此外，大量自有資金進場，也加速了房市由「循序晉級」變為「一步到位」的新格局。所謂首購、換屋的傳統房產階梯逐漸消失，取而代之的是「Forever Home」理念，2025 年房市買家預期持有住宅年限中值已達 15 年，近 28% 的買家視自宅為永久居所，顯示長期投資取代短期移動的趨勢。 不過，多數首購族來自平均年齡已飆至 40 歲的群體，其中 22% 的人更只能依靠家人或親友資助頭款。對於資金壓力極大的買家而言，美國房市已和過去主打首購族的時代漸行漸遠。專家分析，房市投資門檻持續提高可能會擴大所得與資產差距，同時加劇住宅分配不均。雖然現階段部分房地產基金能提供短期貸款或分散投資標的，協助資本有限者承擔較低門檻，但相對於現金買家的優勢，這些措施難以逆轉行業結構性問題。 展望未來，美國房市將持續面臨供需失衡所帶來的挑戰，資本雄厚者將進一步主導市場，首購族想要實現美國夢的難度恐愈來愈高。除非能有效提升可負擔性住宅供給，否則房市「高牆效應」恐將加劇，並迫使更多年輕人延後甚至放棄購屋計劃。這不僅衝擊個人財富累積、也將深遠影響房地產產業未來動態。

2023 青年安心成家購屋優惠貸款，比一般房貸更省嗎？6 大新舊制差異一次看

【我們想讓你知道】 2023 年最新的「青年安心成家購屋優惠貸款」出爐啦？首購族是不是可以輕鬆購屋了呢？讓我們一起看看 6 大新舊制差異！House123 執行長邱愛莉建議大家在申請貸款前，可以針對「青年安心成家」和一般房貸多方比較。 文 / House123 2023 年「青年安心成家購屋優惠貸款」 許多首購族關心的「青年安心成家購屋優惠貸款」2023 年版本出爐！新版本跟舊版本有哪些差別呢？比起一般房貸，真的有比較優惠嗎？我們一起來看看！ 一、適用對象 「18 歲以上」（2020 年舊規定是 20 歲，2021 年起下修為 18 歲，2023 年隨著民法修訂 18 歲為成年年齡，「青年安心成家」也維持只要 18 歲以上喔！），只要申請時，借款人與配偶、未成年子女名下沒有其他房子即可，所以，就算人生曾經買過（或被贈與、或繼承）其他房子，但貸款時已經賣掉或過戶給其他人了，就一樣可以申請喔！ 二、貸款成數、金額上限 最高 8 成，上限最高 800 萬針對「貸款成數」和「金額上限」，新舊版本都是最高 8 成（如果貸款金額超過 800 萬的話，超過的部分一樣搭配一般房貸） 三、貸款年限、寬限期 和往年一樣，維持最高貸 30 年、寬限期 3 年 四、利率 三種方案比一比，2023 年「青年安心成家」有三個利率方案可供選擇（所謂的「機動」指的是：如果央行有調息，就會跟著一起調）注意：以下利率為 2022 / 12 央行升息後，而財政部維持 0.125% 減碼補助下的利率條件 1. 一段式：1.9% 機動 2. 二段式：前 2 年：1.69% 機動，第 3 年起：1.99% 機動 3. 混合式：第 1 年：1.995% 固定、第 2 年：1.97% 固定、第 3 年起：1.99% 機動 那要選幾段式的比較好呢？如果預計持有 6 年以上，可以直接選「一段式」。如果預計持有 6 年以內，還是二段式稍微比較划算。要特別注意的是，一旦選定其中一種貸款利率的計算方式，就不能再申請變更喔！ 五、申請管道 「申請管道」，不管新舊版本，都是找官股銀行（臺銀、土銀、合作金庫、一銀、華南、彰銀、兆豐、臺灣中小企銀）申請喔！ 六、「青年安心成家優惠貸款」真的比一般房貸划算嗎？ 看完內容之後，大家最關心的就是「青年安心成家優惠貸款」，比起一般房貸，真的有比較划算嗎？由於上面的利率是政府提供 0.125% 減碼補助下的條件，然而，由於不確定政府的減碼補助何時會取消，一旦取消補助，那「一段式」利率就會來到 2.025% 機動，「二段式」則會回復到「前 2 年：1.815% 機動，第 3 年起：2.115% 機動」。 其實，如果比較一般房貸，會發現：一般房貸的成數有機會做到 8～85 成，如果工作收入和信用記錄良好，針對官股銀行，首購利率有機會爭取 1.935% 一段式、機動利率，相較之下，「青年安心成家」的貸款成數（上限 8 成）和利率在政府取消減碼補助下的 2.025% 一段式、機動利率，不見得比較划算。但是，由於「青年安心成家」的「兩段式」的前兩年利率較低，即便政府未來取消減碼補助，如果預計只持有 3 年內，那選擇「青年安心成家」的「兩段式」的確會比較省息喔！ 以上是最新的「青年安心成家」方案。建議大家在申請貸款前，可以針對「青年安心成家」和一般房貸多方比較，最後針對兩家銀行申請貸款，再選擇條件最好的一間對保，也就是之前直播分享過的「521」原則！有興趣的同學可以回去看重播喔！ 本文由 House123 授權轉載，原文 於此 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：鄭丞偉；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

【08:10投資快訊】《營建股》興富發下半年推案火力開？青埔站前新銳鎖定首購、2024完工能否撐起營收與高殖利率

時報記者報導： 興富發(2542)下半年積極推案，今(1)日正式推出桃園青埔的「站前新銳」案，興富發銷售主管賴浚龍說，雖然房市受到疫情、升息、股市修正等雜音干擾，不過，青埔整體建設完善，又有2萬多個工作機會，此案規劃坪數約22~37坪，可望在市場脫穎而出。興富發「站前新銳」一案主攻首購族，規劃小坪數、低總價，鄰近高鐵A18站，基地3121坪，規劃樓高21樓、地下4樓大樓，坪數22~37坪，總戶數935戶，目前平均開價1坪50~55萬，總銷150億元。2021年底已開工，預計2024年完工貢獻當年度業績。除了建設本業，興富發營運重點亦強化長期穩定收益，包括商用不動產、飯店事業等，與世界級品牌合作，以多元觸角邁向資產倍增新里程。 評論：興富發2022年6項新案完工，總銷金額344.7億元，加上成屋餘屋銷售約209.5億元，市場預估興富發2022年營收可達468億，毛利率也持續維持在31%左右，EPS預估6.3元，今年度配發4.16元現金股利和1.04元股票股利，殖利率約9%，為高殖利率保護長期投資個股，建議投資人可逢低買進。

信用卡別成房貸地雷！買自住房最關鍵的自備款、貸款條件、交易安全

【我們想讓你知道】 根據 2022 年最新統計，台灣住宅的自有率已高達 8 成！買房時的眉角則多到數不清，新手如何在挑選自住房時避開其中的地雷，找到好屋呢？以下盤點 3 件買自住房應該注意的事項！ 文 / House123 買自住的房子最重要的三件事 曾經有媒體朋友問我：「買自住的房子要注意很多事情，如果優先挑出最重要的三件事，會是哪三個？」這個問題蠻有意思的。我們都知道買房子，從看屋、議價、簽約、貸款、裝潢...每個都可能是地雷。如果真的一定要列入三個最重要的事， 我會選哪三個呢？ 1. 盤點你的「自備款」預算和每月可以拿來付「貸款」的上限金額 務實的選擇適合的區域和房子、預計住幾年？有人說：「買房需要衝動，牙一咬買下去就對了！」遇到適合的物件，的確需要一些決心做決定。不過，真正的挑戰不是在簽約當下，而是在簽約後一個月內需要匯入頭期款、和之後每月要負擔的房貸。 盤點自備款金額：開始看屋之前，首先要做的，就是盤點一下有哪些資源。包含：有沒有哪些保單即將到期，可以一次領回多少金額？工作有沒有什麼預期的獎金，有沒有可能全部存下來，作為買房的基金？長輩有沒有資助部分金額的可能...（長輩沒有資助的義務，所以如果你的長輩可能可以資助部分金額，真的是很大的幸運，應該好好感恩！）如果你計畫和另一半一起買房，那麼，就可以和另一半一起好好的盤點自備款的金額。如果現階段金額不高也沒關係，好好擬訂計畫，從開源節流開始，讓自備款長大。 以每個月可以負擔的還款金額，回推可以負擔的總價，確定（或計劃好要存的）「自備款」預算後，另一個要規劃的，就是每月可以負擔的「貸款還款金額」。許多專家建議繳「貸款」的金額，儘量不要超過每月收入的 1 / 3。所以，如果家庭月收入大約 6 萬，每月還款金額儘量不要超過 2 萬。 搭配「理財型房貸」，讓買了房子後也能兼顧理財規劃，如果還是覺得負擔太大，也可以善用銀行的「理財型房貸」，降低每月繳款金額。 2. 讓自己的貸款條件變好 不預借現金，維持信用卡紀錄「全額繳清無遲繳」由於房貸一申請，通常是 20 ~ 30 年，貸款條件也會影響買屋後的生活品質。由於信用的培養需要時間，從計劃買房開始，就要開始留意自己的信用紀錄。最常見的銀行往來就是「信用卡」，除了每月準時繳款、不要動用有息的分期，也不要遲繳外（讓銀行調閱你的聯徵紀錄時，看到信用卡的繳款紀錄都是「全額繳清無遲繳」），更不要預借現金。 不用信用卡，反而讓銀行很難評估信用另外，有些人認為，只要不用信用卡，就不會有遲繳的風險，到了要申請貸款時，才發現：因爲缺乏和銀行的信用往來紀錄，導致於聯徵分數跑不出來，成為銀行口中的「小白」，反而很難申請貸款。 「收入紀錄」和「存摺餘額」，決定了銀行對於「還款能力」的評估，除了聯徵上的信用紀錄外，完整保留最近一年的薪資轉帳或其他收入紀錄，並且不要月光，也會提高自己的貸款條件。關於信用培養的技巧，有興趣的朋友可以參考「培養信用的 13 堂課」。 3. 好好挑物件 ＆ 議價、交易安全 增值的空間，在買的當下就決定了！「地點」＋「價格」，是「增值」的關鍵！「自住等增值」是許多人買屋的目標，然而，這五個字很容易誤導大家，以為「人生三部曲」就是：「買一個房子來自住」、「等」、「房子增值」！卻忽略了，其實，房子的「增值」空間，在「買入的時候」就決定了：你買的「價格」有沒有便宜？你買的「地點」以後好不好賣？這兩個才是影響房子「增值」條件的關鍵！除了物件的挑選和議價外，「交易安全」也很重要。不管預售屋或成屋，建商倒閉或屋主詐騙的新聞時有所聞，一定要小心！ 以上 3 點，是我認為買自住房最重要的三件事。魔鬼藏在細節裡，對於需求盤點、找屋、看屋、議價、貸款、裝潢...有興趣的朋友，歡迎參考我的書「買一間會增值的房子」，讓它陪伴你走過這段獨一無二的購屋之旅。 更多好文推薦給你： - 前 10 大最廢公設，中了幾個？注意高公設背後的「虛坪」！買房已經不容易，別再浪費錢養蚊子！ - 房價真的要降了？想撿便宜靠３招，專家籲：這４大地雷千萬不要碰！ - 1 坪 32 萬的預售屋用 23 萬買入！財經主持人陳斐娟：「結案」是你最好殺價的機會... - 房屋最少百萬，雙北千萬起跳，買完 變乞丐！買房之前必須問自己 4 個問題...內附房貸利息算法 - 購屋的黃金期來臨！中古屋怎麼選？判斷屋況價值，選購的十大原則... 本文由 House123 授權轉載，原文 於此 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：鄭丞偉；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

預售屋門檻低卻暗藏地雷？新手必看！這10大關鍵問題不釐清，交屋資金與履約風險你扛得住嗎

【我們想讓你知道】 央行實施第7波信用管制，銀行貸款成數緊縮，但對首購族來說，預售屋低自備款的優勢，相對中古屋和新成屋壓力小得多。不過，看似輕鬆的買房流程，其實暗藏不少風險。本期〈專題報導〉由3位房產達人幫你釐清買預售屋的10大關鍵問題，事先做足功課才不踩雷！ 撰文：李亞珊 專家小檔案 詹千雁 Lena 曾任東森電視台社會線記者、三立新聞網主播與製作人、網路行銷公司媒體總監，現經營 YouTube 頻道「土地婆麗娜 Lena」，至今已開箱近300個建案，持續分享最新房地產動態與看屋實戰經驗。 Phyllis 擁有「建築物室內設計」和「建築物室內裝修工程管理」2張乙級技術士證照的室內設計師，也是台灣首位取得「美國專業整理師協會」（NAPO）「居家整理」和「職場生產力」2項資格的整理師，現經營 FB 粉專「零雜物：Phyllis 的裝修•整理•減物生活」。 邱廉証（阿証） 8年級生，大學畢業後踏入房仲業，擅長協助首購族解決買房難題，並熟悉中古屋交易，現經營 YouTube 頻道「南投買好房」，分享買房知識和房市觀察。 Q1 買預售屋除了準備頭期款，還要支付哪些費用？ 詹千雁A： 很多新手買預售屋時，常以為只要準備總價的20%或25%當頭期款就夠了，但實際上，不一定每個人都能貸好貸滿8成，貸款成數還是要看個人條件。更重要的是，這筆頭期款並不是一次付清，而是會分階段繳交，包括訂金、簽約金、開工款、結構款等，雖然名稱不同，本質上都是屬於自備款的一部分。 代銷中心會提供「拆款表」，上面會列出各階段應繳金額和時間點，建議務必事先看清楚，並試算是否能在每個階段如期準備好資金，且不要被「低首付」、「工程期零付款」等廣告話術沖昏頭，簽約後才發現下一筆錢繳不出來。 另外要提醒的是，等待交屋時還會遇到一筆不含在總價內的「暫收款」，包含政府規費、稅金、管理費預繳等費用，金額按照坪數和房型等不同，約落在10萬到30萬元之間，建商會提供明細，並採多退少補的方式計算。 因此我建議除了準備頭期款之外，最好再多預留40萬到50萬元的預備金，避免交屋時現金流太緊繃，讓自己壓力更大。 Q2 看樣品屋和建築模型有哪些眉角？ 詹千雁A： 一般人看到漂亮的樣品屋，腦袋都會自動想像以後自己的家就是長這樣，但樣品屋只能展現空間感，不保證實際入住後的全貌。很多建商會在樣品屋中用高規格的裝修吸引目光，像是用名牌廚具、燈具、大理石牆面，但交屋後可能不包含這些配備，例如現場看到A品牌的櫥櫃，實際交屋時可能用的是B品牌，甚至部分標配只是空間裝飾而非全配。 樣品屋為了營造寬敞感，通常使用開放式玻璃衣櫃，或是省略門片和隔間，讓空間看起來比實際大。建議看屋時可以攜帶捲尺測量，像是牆壁厚度約15公分、衣櫃深度至少要有70公分，才能預估家具到底放不放得下、收納空間夠不夠。 但看裝潢還不夠，我會用生活習慣來走一遍房子動線。像是回家會在哪裡掛包包和外套、陽台放不放得下洗衣機、行李箱放哪裡等等，這些動線如果卡住，每天住起來都不會太舒適。 此外，樣品屋通常不會明確標出梁柱的位置，我建議，一定要帶家配圖實地比對，確認梁柱位置是否影響空間使用，例如床頭是否正好壓在大梁下方，對部分住戶來說可能是風水或壓迫感上的問題。 建築模型主要是看住家的整體外觀，像是可以留意周邊的臨路道路是幾米、四周圍是平房還是空地、車道口位置，避免出入要繞一大圈、有沒有機車位、冷氣機外機位置、公設安排、樓上是否有露台戶、未來是否會蓋大樓擋住視線等，藉此評估實際生活的場景是否符合個人預期。 Q3 簽約後不想買，可以解約退款嗎？ 詹千雁A： 很多人在代銷中心賞屋看到喜歡的戶別，會先支付10萬元的訂金，並拿到一張房屋買賣訂購單（俗稱「紅單」），這份單子是消費者和建商之間，確認彼此有交易的憑據，並確認想買的建案、戶別、樓層、價格等，但還不是正式的買賣契約。 萬一事後想解約，能不能退款的關鍵在於是否已正式簽約。原則上還沒簽約之前，這筆10萬元的訂金是可以退還的，不過一旦雙方正式簽約並開始付款後，就會根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，契約中規定，若消費者違約，建商得沒收的違約金不得超過房地總價款的15%。 簡單來說，如果已經繳付超過總價15%的款項，建商最多只能沒收總價的15%作為違約金，剩下的必須退還，但如果只付不到15%的金額，建商有權利全額沒收。實務上，部分建商願意接受協調，可以換約或退還部分款項，建議試著先溝通，爭取最有利的解決方式。 Q4 所有範圍都能客變嗎？不滿意原配置可以退訂嗎？ Phyllis A： 不是所有的預售屋都能客變，在第7波選擇性信用管制後，建案銷售下滑，許多建商不提供客變，但即使有客變，能改的範圍也受到限制。 只要涉及結構安全或法規，像主牆、承重牆、梁柱等幾乎都無法更動，實際上能客變的是水電配置、隔間、建材選用等項目，這些在圖面設計階段就要和建商、設計師充分溝通，還有一點，建議大家要看清楚建商給的「客變須知」和時間表，因為超過申請時程，可能就不能變更。 很多人以為不喜歡建商附加東西，退掉就能省錢，甚至可拿回不少，其實不完全如此。建商通常只退材料費，但不退施工費，原因是建商大量採購可以獲得很低的單價，但消費者退訂後想重新施做，可能須支付一筆額外的支出。 我曾經退掉浴室的PVC塑膠天花板，建商只退了574元，後來改用現代居家裝潢常用的矽酸鈣板，材料與施工就花了7千多元。 不過，如果有些項目沒有先客變處理，日後住進去才想改，整體動工的費用可能會比預期來得高，像是想拆一面牆、打掉一個櫃體，可能也要更動電線、水管、地板等配置，甚至還要加上垃圾清運費。現在光是清運一車就要1萬5千元以上，而且也不是拆完就結束，如果地板鋪的是拋光磚，一拆牆就會留下痕跡，一整塊可能都得重新鋪設。 以雙北地區為例，因室內裝修審查非常嚴格，就算只是拆一道牆，也必須有建築師簽證、報送審查，還沒正式動工，光是這筆費用可能就超過10萬元。 我建議，如果真的不喜歡某些配備，或確定未來不會使用，最好能在客變階段就先退掉，就算建商只退回幾百元，也總比未來多花上萬元甚至10幾萬來得划算，提早處理也能讓後續設計和裝修有更大的彈性，不會被原本的格局限制。 Q5 該怎麼從平面圖和家配圖判斷格局是否適合？ Phyllis A： 平面圖可以了解房子的結構限制，攤開圖面可以先從柱子位置看起，柱子連接的區域就是梁的走向，例如若主臥室四角都有柱子的話，幾乎可以確定床頭會壓梁，常見的調整方式是將床頭牆向內退縮，加設收納櫃，或用圓弧造型修飾梁體，減少壓迫感與風險。 除了梁位，冷氣與排水孔的位置也須提前規劃，尤其若採壁掛式冷氣，排水孔最好接近設備，以免日後多花拉管線、木作和包假梁的成本。同理，如果不想做天花板，燈具出線點最好也能與燈具位置吻合，這樣上方樓板才能維持清爽。 家配圖則是房間格局、家具和家電的配置示意圖，可以從配置上推估哪些家電旁需要插座，冷氣出風口要避開哪些位置避免直吹頭部。但部分圖上的家具比例偏小，容易讓人誤判實際的空間感，要判斷比例是否合理，可以先以固定尺寸的物件來推測，一般住宅的房門寬度（含門框）大約是90公分，流理台的標準深度則是60公分，這兩個數字相對固定。 可以用尺在圖上量一量，例如餐桌的長度等於2個流理台的深度，那就大約是120公分，就能進一步推算旁邊的餐桌、沙發、走道空間合不合比例。假如餐桌畫成120公分、塞4張椅子，實際使用會很擁擠，比較理想的空間是140公分以上。 透過這種方式，可以大致判斷家配圖上的空間安排是否符合實際生活需求，避免交屋後才發現空間不如預期好用。 Q6 合約條款複雜，該注意哪些事？ 詹千雁A： 簽訂預售屋買賣契約時，務必把握法規保障的5天審閱期，不用當場簽名，建議把合約帶回家細看，或諮詢專業人士協助檢視內容，才能確保個人權益。 合約中應明確列出建材品牌和規格，不能只寫「或同等級建材」等模糊字眼，否則未來交屋時容易產生落差感。此外，付款方式、施工進度、客變時間點等，也須清楚載明，較能保障交屋可以準時且和品質符合期待。 再來要清楚買的標的內容，包含房屋主建物坪數、車位型式與坪數、土地持分比例、總價等細節，避免只看廣告或樣品屋的介紹來想像交屋後的樣貌。 最重要的是，預售屋新手可能會忽略賣方身分，部分建案雖然是由知名建商品牌掛名銷售，但合約載明的簽約對象可能是該品牌子公司或關係企業，未來如果發生糾紛，負責處理的是合約所列的公司，而非品牌母公司，因此簽約前務必釐清合約對象，才能確保權責明確以保障自己。 Q7 交屋時發現實際坪數和合約不一樣怎麼辦？ 詹千雁A： 交屋發現房屋實際面積與原本簽約時的坪數不同，其實並不罕見。根據內政部規範，買賣雙方對於坪數誤差的處理方式有明確規定，可分成2種情況。 1.誤差超過3%，消費者可以要求解約。 2.誤差在3%以內，實際坪數比合約坪數少，建商就要把這部分的錢多退少補給消費者（以土地、主建物、附屬建物、共有部分的價格，除以各面積所得的單價，且要扣除車位價格和面積來計算）；實際坪數比合約坪數多，消費者最多只須多付2%的差額，超過的部分不必再補錢。 雖然法律有規定，如果實際交屋的坪數比合約多，消費者最多只需要補價差2%，但還是建議在合約裡把這件事寫得更明確一點，例如註明「實際坪數增加不得加價」，並避免「以建照為準」、「以建商公告為準」這類模糊寫法，否則未來發生爭議，可能影響個人權益。 Q8 預售屋逾期交屋怎麼辦？ 詹千雁A： 同樣是內政部法規有明載，如果建商沒有如期完工交屋，就必須按日賠償消費者遲延利息（依定型化契約規定，建商應按照消費者已經繳交的房地價款，並依逾期日數每日萬分之5計算遲延利息付予消費者）。 萬一建商嚴重逾期時，像是完工後超過3個月都還沒拿到使用執照（代表無法交屋），此時消費者就有權利解約，並視同建商違約，除了要把消費者已經繳的所有購屋款項全額退回，還須支付房地總價15%的違約金。 不過一般來說，發生逾期爭議時，建商通常會先和消費者協商，較少直接解約退款。萬一協商不成，消費者還可以向地方政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。 此外，除非消費者違約，或符合合約特別約定的情況，例如天災、政府法令變更或不可抗因素影響工程進度，否則建商無權片面解除合約。 Q9 怎樣挑建商來避開爛尾樓？ 邱廉証A： 我會建議先看建商的背景和信用紀錄。優先選擇在地已經蓋過多個建案，甚至有一、二、三期以上實績的建商，品質會比較穩定。 如果是只興建一個或少數建案的「一案建商」，因查不到過去案子，風險較高，也可查閱「公平交易委員會」官網，會不定期公布廣告不實的建商，以降低遇到爛尾樓的機率。 除了建商信譽之外，也要了解營造廠的背景，因為很多建商只是負責規劃，實際施工是委託另外一家營造公司。 這2個名字要分開查，可以上司法院查有沒有訴訟紀錄，也可以查地方政府、不動產開發商業公會有沒有開罰紀錄，甚至看看是否有本票裁定、財務糾紛等跡象。 此外，透過瀏覽 PTT、Mobile01、FB 社團等社群平台，搜尋建案、建商和營造廠的關鍵字，很多網友會分享施工期間的狀況或售後反應，可以當成參考依據藉此避雷。 Q10 履約保證制度是什麼？該怎麼選擇較有利？ 邱廉証A： 原則上就是委託買賣雙方之外的獨立第三方，來管理所有交易中的價金、相關文件，等房子完工，且消費者確認交屋沒問題之後，第三方才會撥款給建商，以保護消費者的權益，避免發生付款給建商但房子沒蓋好就倒閉的狀況。 市面上主要有5種履約保證（以下簡稱履保）制度，分別如下。 1.價金返還：消費者將價金匯入指定的履保帳戶，由承作銀行負責價金返還的保證，等到建商交屋後才會撥款，除非另有約定，否則建商不能隨意動用價金，萬一建商倒閉、跑路，一定要無條件全額退款，對消費者來說是有保障的制度。 2.價金信託：消費者同樣也將價金匯到履保帳戶，和價金返還不同的是，建商可根據合約內容，向銀行申請工程進度和相關稅金的款項，不能用來支付其他費用。由於建商在完工前可以先使用這些錢，如果建商倒閉，消費者可能無法拿回所有的錢。 3.不動產開發信託：和價金信託相似，建商可以根據合約內容，向銀行申請支付工程款、稅金，亦可申請代銷費、廣告費等銷售產生的相關費用，且消費者同樣須承受爛尾樓領不回款項的風險。 4.同業連帶保證：建商向具有相同資本的同業公司來做連帶保證，且能夠自由動用帳戶資金，對消費者的保障同樣很低。 5.工會連帶保證：由工會其他成員擔保，建商動用資金同樣不受限，不利消費者的權益。 由於價金返還對建商較不利，目前以價金信託和不動產開發信託較常見，但對比同業連帶保證和工會連帶保證來說較有保障。 最後提醒，履保只是保障的一環，應搭配查閱建商背景、合約條款、付款方式等，整體評估才比較安心。 （圖片來源：Money錢 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上） 文章出處：《Money錢》2025年7月號

房產達人親授小資「馭房術」：自備款不夠怎麼買？善用預售屋分期與低首付優勢

買房新手除了關心頭期款準備夠不夠、每月要負擔多少房貸外，也常面臨要買預售屋、新成屋還是中古屋的難題，事實上，房地產市場不存在最佳的物件，唯有先釐清個人需求與預算，才有機會挑到心儀的房子。 經營 YouTube 頻道「安娜馭房術」的房地產達人安娜即是其中一例，她在去（2023）年 6 月買下人生第一間房子，不同於多數首購族，她清楚地知道以自己的需求，較適合買預售屋，因此縮小範圍以精準地尋找目標物件。 多數買房新手即使有了方向後，可能會花很多時間慢慢挑選，等到決定出手時，才發現心儀的物件已完售或漲價，「我認為買房要快狠準，當我選定地點後，就認真做足功課，大概 2 週就做好決定了。」 安娜表示，因本業是代銷人員，她深知房價長期緩步向上，建議已有買房規劃的人，盡早買是最好的，像她一樣擔心自備款準備不夠的人，可以優選預售屋，並衡量個人財務狀況，來挑選適合的物件，「我認為年輕首購族在合理範圍內買房，可以提高工作動力，也能讓存錢目標更明確。」 預售屋付款門檻相對低　有利於首購族進場 安娜分享個人首購經驗，她因為 2 個原因決定買預售屋。第一，自備款不多。如同多數首購族，扣除緊急預備金、個人投資理財資金等費用後，可作為買房自備款的金額不高，若選擇新成屋或中古屋，至少須備妥總價 3 成的自備款，且須一次付清。 「以房屋總價 1,000 萬元的中古屋來試算，我至少須準備 300 萬元的自備款，對我的財務壓力較大。」台灣房價持續緩漲，如果有剛性需求且可負擔房貸的人，安娜建議，及早挑選預售屋，並善用建商或代銷提供的優惠付款方案，有機會挑到房屋總價相對低的物件。 安娜以總價 1,000 萬元、自備款 20% 的預售屋為例，部分建商推出首付 5%～6% 的低自備方案，只須先支付 50 萬～60 萬元，並於興建期間分期支付剩餘的 15%，可避免因財務吃緊影響生活品質。 其二，資金運用更彈性。安娜表示，由於預售屋款項可分期支付，年輕首購族可靈活運用現金，以兼顧其他的財務需求。 學習看平面圖　避免踩雷 而預售屋的最大缺點就是無法看到實際成品，因此部分購屋族可能較難以接受。對此安娜建議，優先選擇信譽良好的建商，並記得索取平面圖、家具配置圖、建築藍圖等，再加以細心判斷，就能降低成屋與想像差距過大的問題。 部分看屋新手擔心看不懂這些圖面，安娜建議，可從學習看平面圖開始，因為透過平面圖可了解住宅格局，也能避免坪數被浪費，「舉例來說，平面圖可看出室內有無柱體，如果有，該戶的單價通常會較低，因為這代表買到的坪數包含柱體，但這是不實用的虛坪，只看模型可能會忽略這個細節。」 此外，平面圖也可作為風水參考，例如：⑴房屋坐向是否會造成採光不足；⑵客廳、房間是否無對外窗，而形成暗房暗廳；⑶臥室床頭或客廳上方是否壓樑；⑷是否有門對門或開門見廁等問題。 安娜也分享看家具配置圖須留意的細節，例如確認每間房間是否都能放下單人床，若是較大坪數者，則要確認可否擺放雙人床，「如果發現圖上沒有畫床，只畫櫃子或書桌，很可能是所謂的『＋1 房』，也就是利用客餐廳空間多隔出 1 間房，若建案也把它算成 1 間房來看，其實是較不合理的。」（本文僅節錄部分內容，全文請看《Money錢》2024 / 4 月號） （圖：shutterstock，僅示意） （本文由 Money 錢團隊採訪報導，未經授權請勿轉載！） 延伸閱讀 新青安房貸補助升級，年限怎麼挑？專家：長年期有 3 優勢 「提前還房貸」可以省利息？看完 3 大缺點再決定！

預售屋門檻低但風險藏在哪？首購族最怕的10大關鍵一次看清

【我們想讓你知道】 央行實施第7波信用管制，銀行貸款成數緊縮，但對首購族來說，預售屋低自備款的優勢，相對中古屋和新成屋壓力小得多。不過，看似輕鬆的買房流程，其實暗藏不少風險。本期〈專題報導〉由3位房產達人幫你釐清買預售屋的10大關鍵問題，事先做足功課才不踩雷！ 撰文：李亞珊 專家小檔案 詹千雁 Lena 曾任東森電視台社會線記者、三立新聞網主播與製作人、網路行銷公司媒體總監，現經營 YouTube 頻道「土地婆麗娜 Lena」，至今已開箱近300個建案，持續分享最新房地產動態與看屋實戰經驗。 Phyllis 擁有「建築物室內設計」和「建築物室內裝修工程管理」2張乙級技術士證照的室內設計師，也是台灣首位取得「美國專業整理師協會」（ NAPO）「居家整理」和「職場生產力」2項資格的整理師，現經營 FB 粉專「零雜物：Phyllis 的裝修•整理•減物生活」。 邱廉証（阿証） 8年級生，大學畢業後踏入房仲業，擅長協助首購族解決買房難題，並熟悉中古屋交易，現經營 YouTube 頻道「南投買好房」，分享買房知識和房市觀察。 Q1 買預售屋除了準備頭期款，還要支付哪些費用？ 詹千雁A： 很多新手買預售屋時，常以為只要準備總價的20%或25%當頭期款就夠了，但實際上，不一定每個人都能貸好貸滿8成，貸款成數還是要看個人條件。更重要的是，這筆頭期款並不是一次付清，而是會分階段繳交，包括訂金、簽約金、開工款、結構款等，雖然名稱不同，本質上都是屬於自備款的一部分。 代銷中心會提供「拆款表」，上面會列出各階段應繳金額和時間點，建議務必事先看清楚，並試算是否能在每個階段如期準備好資金，且不要被「低首付」、「工程期零付款」等廣告話術沖昏頭，簽約後才發現下一筆錢繳不出來。 另外要提醒的是，等待交屋時還會遇到一筆不含在總價內的「暫收款」，包含政府規費、稅金、管理費預繳等費用，金額按照坪數和房型等不同，約落在10萬到30萬元之間，建商會提供明細，並採多退少補的方式計算。 因此我建議除了準備頭期款之外，最好再多預留40萬到50萬元的預備金，避免交屋時現金流太緊繃，讓自己壓力更大。 Q2 看樣品屋和建築模型有哪些眉角？ 詹千雁A： 一般人看到漂亮的樣品屋，腦袋都會自動想像以後自己的家就是長這樣，但樣品屋只能展現空間感，不保證實際入住後的全貌。很多建商會在樣品屋中用高規格的裝修吸引目光，像是用名牌廚具、燈具、大理石牆面，但交屋後可能不包含這些配備，例如現場看到A品牌的櫥櫃，實際交屋時可能用的是B品牌，甚至部分標配只是空間裝飾而非全配。 樣品屋為了營造寬敞感，通常使用開放式玻璃衣櫃，或是省略門片和隔間，讓空間看起來比實際大。建議看屋時可以攜帶捲尺測量，像是牆壁厚度約15公分、衣櫃深度至少要有70公分，才能預估家具到底放不放得下、收納空間夠不夠。 但看裝潢還不夠，我會用生活習慣來走一遍房子動線。像是回家會在哪裡掛包包和外套、陽台放不放得下洗衣機、行李箱放哪裡等等，這些動線如果卡住，每天住起來都不會太舒適。 此外，樣品屋通常不會明確標出梁柱的位置，我建議，一定要帶家配圖實地比對，確認梁柱位置是否影響空間使用，例如床頭是否正好壓在大梁下方，對部分住戶來說可能是風水或壓迫感上的問題。 建築模型主要是看住家的整體外觀，像是可以留意周邊的臨路道路是幾米、四周圍是平房還是空地、車道口位置，避免出入要繞一大圈、有沒有機車位、冷氣機外機位置、公設安排、樓上是否有露台戶、未來是否會蓋大樓擋住視線等，藉此評估實際生活的場景是否符合個人預期。 Q3 簽約後不想買，可以解約退款嗎？ 詹千雁A： 很多人在代銷中心賞屋看到喜歡的戶別，會先支付10萬元的訂金，並拿到一張房屋買賣訂購單（俗稱「紅單」），這份單子是消費者和建商之間，確認彼此有交易的憑據，並確認想買的建案、戶別、樓層、價格等，但還不是正式的買賣契約。 萬一事後想解約，能不能退款的關鍵在於是否已正式簽約。原則上還沒簽約之前，這筆10萬元的訂金是可以退還的，不過一旦雙方正式簽約並開始付款後，就會根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，契約中規定，若消費者違約，建商得沒收的違約金不得超過房地總價款的15%。 簡單來說，如果已經繳付超過總價15%的款項，建商最多只能沒收總價的15%作為違約金，剩下的必須退還，但如果只付不到15%的金額，建商有權利全額沒收。實務上，部分建商願意接受協調，可以換約或退還部分款項，建議試著先溝通，爭取最有利的解決方式。 Q4 所有範圍都能客變嗎？不滿意原配置可以退訂嗎？ Phyllis A： 不是所有的預售屋都能客變，在第7波選擇性信用管制後，建案銷售下滑，許多建商不提供客變，但即使有客變，能改的範圍也受到限制。 只要涉及結構安全或法規，像主牆、承重牆、梁柱等幾乎都無法更動，實際上能客變的是水電配置、隔間、建材選用等項目，這些在圖面設計階段就要和建商、設計師充分溝通，還有一點，建議大家要看清楚建商給的「客變須知」和時間表，因為超過申請時程，可能就不能變更。 很多人以為不喜歡建商附加東西，退掉就能省錢，甚至可拿回不少，其實不完全如此。建商通常只退材料費，但不退施工費，原因是建商大量採購可以獲得很低的單價，但消費者退訂後想重新施做，可能須支付一筆額外的支出。 我曾經退掉浴室的 PVC 塑膠天花板，建商只退了574元，後來改用現代居家裝潢常用的矽酸鈣板，材料與施工就花了7千多元。 不過，如果有些項目沒有先客變處理，日後住進去才想改，整體動工的費用可能會比預期來得高，像是想拆一面牆、打掉一個櫃體，可能也要更動電線、水管、地板等配置，甚至還要加上垃圾清運費。現在光是清運一車就要1萬5千元以上，而且也不是拆完就結束，如果地板鋪的是拋光磚，一拆牆就會留下痕跡，一整塊可能都得重新鋪設。 以雙北地區為例，因室內裝修審查非常嚴格，就算只是拆一道牆，也必須有建築師簽證、報送審查，還沒正式動工，光是這筆費用可能就超過10萬元。 我建議，如果真的不喜歡某些配備，或確定未來不會使用，最好能在客變階段就先退掉，就算建商只退回幾百元，也總比未來多花上萬元甚至10幾萬來得划算，提早處理也能讓後續設計和裝修有更大的彈性，不會被原本的格局限制。 Q5 該怎麼從平面圖和家配圖判斷格局是否適合？ Phyllis A： 平面圖可以了解房子的結構限制，攤開圖面可以先從柱子位置看起，柱子連接的區域就是梁的走向，例如若主臥室四角都有柱子的話，幾乎可以確定床頭會壓梁，常見的調整方式是將床頭牆向內退縮，加設收納櫃，或用圓弧造型修飾梁體，減少壓迫感與風險。 除了梁位，冷氣與排水孔的位置也須提前規劃，尤其若採壁掛式冷氣，排水孔最好接近設備，以免日後多花拉管線、木作和包假梁的成本。同理，如果不想做天花板，燈具出線點最好也能與燈具位置吻合，這樣上方樓板才能維持清爽。 家配圖則是房間格局、家具和家電的配置示意圖，可以從配置上推估哪些家電旁需要插座，冷氣出風口要避開哪些位置避免直吹頭部。但部分圖上的家具比例偏小，容易讓人誤判實際的空間感，要判斷比例是否合理，可以先以固定尺寸的物件來推測，一般住宅的房門寬度（含門框）大約是90公分，流理台的標準深度則是60公分，這兩個數字相對固定。 可以用尺在圖上量一量，例如餐桌的長度等於2個流理台的深度，那就大約是120公分，就能進一步推算旁邊的餐桌、沙發、走道空間合不合比例。假如餐桌畫成120公分、塞4張椅子，實際使用會很擁擠，比較理想的空間是140公分以上。 透過這種方式，可以大致判斷家配圖上的空間安排是否符合實際生活需求，避免交屋後才發現空間不如預期好用。 Q6 合約條款複雜，該注意哪些事？ 詹千雁A： 簽訂預售屋買賣契約時，務必把握法規保障的5天審閱期，不用當場簽名，建議把合約帶回家細看，或諮詢專業人士協助檢視內容，才能確保個人權益。 合約中應明確列出建材品牌和規格，不能只寫「或同等級建材」等模糊字眼，否則未來交屋時容易產生落差感。此外，付款方式、施工進度、客變時間點等，也須清楚載明，較能保障交屋可以準時且和品質符合期待。 再來要清楚買的標的內容，包含房屋主建物坪數、車位型式與坪數、土地持分比例、總價等細節，避免只看廣告或樣品屋的介紹來想像交屋後的樣貌。 最重要的是，預售屋新手可能會忽略賣方身分，部分建案雖然是由知名建商品牌掛名銷售，但合約載明的簽約對象可能是該品牌子公司或關係企業，未來如果發生糾紛，負責處理的是合約所列的公司，而非品牌母公司，因此簽約前務必釐清合約對象，才能確保權責明確以保障自己。 Q7 交屋時發現實際坪數和合約不一樣怎麼辦？ 詹千雁A： 交屋發現房屋實際面積與原本簽約時的坪數不同，其實並不罕見。根據內政部規範，買賣雙方對於坪數誤差的處理方式有明確規定，可分成2種情況。 1.誤差超過3%，消費者可以要求解約。 2.誤差在3%以內，實際坪數比合約坪數少，建商就要把這部分的錢多退少補給消費者（以土地、主建物、附屬建物、共有部分的價格，除以各面積所得的單價，且要扣除車位價格和面積來計算）；實際坪數比合約坪數多，消費者最多只須多付2%的差額，超過的部分不必再補錢。 雖然法律有規定，如果實際交屋的坪數比合約多，消費者最多只需要補價差2%，但還是建議在合約裡把這件事寫得更明確一點，例如註明「實際坪數增加不得加價」，並避免「以建照為準」、「以建商公告為準」這類模糊寫法，否則未來發生爭議，可能影響個人權益。 Q8 預售屋逾期交屋怎麼辦？ 詹千雁A： 同樣是內政部法規有明載，如果建商沒有如期完工交屋，就必須按日賠償消費者遲延利息（依定型化契約規定，建商應按照消費者已經繳交的房地價款，並依逾期日數每日萬分之5計算遲延利息付予消費者）。 萬一建商嚴重逾期時，像是完工後超過3個月都還沒拿到使用執照（代表無法交屋），此時消費者就有權利解約，並視同建商違約，除了要把消費者已經繳的所有購屋款項全額退回，還須支付房地總價15%的違約金。 不過一般來說，發生逾期爭議時，建商通常會先和消費者協商，較少直接解約退款。萬一協商不成，消費者還可以向地方政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。 此外，除非消費者違約，或符合合約特別約定的情況，例如天災、政府法令變更或不可抗因素影響工程進度，否則建商無權片面解除合約。 Q9 怎樣挑建商來避開爛尾樓？ 邱廉証A： 我會建議先看建商的背景和信用紀錄。優先選擇在地已經蓋過多個建案，甚至有一、二、三期以上實績的建商，品質會比較穩定。 如果是只興建一個或少數建案的「一案建商」，因查不到過去案子，風險較高，也可查閱「公平交易委員會」官網，會不定期公布廣告不實的建商，以降低遇到爛尾樓的機率。 除了建商信譽之外，也要了解營造廠的背景，因為很多建商只是負責規劃，實際施工是委託另外一家營造公司。 這2個名字要分開查，可以上司法院查有沒有訴訟紀錄，也可以查地方政府、不動產開發商業公會有沒有開罰紀錄，甚至看看是否有本票裁定、財務糾紛等跡象。 此外，透過瀏覽 PTT、Mobile01、FB 社團等社群平台，搜尋建案、建商和營造廠的關鍵字，很多網友會分享施工期間的狀況或售後反應，可以當成參考依據藉此避雷。 Q10 履約保證制度是什麼？該怎麼選擇較有利？ 邱廉証A： 原則上就是委託買賣雙方之外的獨立第三方，來管理所有交易中的價金、相關文件，等房子完工，且消費者確認交屋沒問題之後，第三方才會撥款給建商，以保護消費者的權益，避免發生付款給建商但房子沒蓋好就倒閉的狀況。 市面上主要有5種履約保證（以下簡稱履保）制度，分別如下。 1.價金返還：消費者將價金匯入指定的履保帳戶，由承作銀行負責價金返還的保證，等到建商交屋後才會撥款，除非另有約定，否則建商不能隨意動用價金，萬一建商倒閉、跑路，一定要無條件全額退款，對消費者來說是有保障的制度。 2.價金信託：消費者同樣也將價金匯到履保帳戶，和價金返還不同的是，建商可根據合約內容，向銀行申請工程進度和相關稅金的款項，不能用來支付其他費用。由於建商在完工前可以先使用這些錢，如果建商倒閉，消費者可能無法拿回所有的錢。 3.不動產開發信託：和價金信託相似，建商可以根據合約內容，向銀行申請支付工程款、稅金，亦可申請代銷費、廣告費等銷售產生的相關費用，且消費者同樣須承受爛尾樓領不回款項的風險。 4.同業連帶保證：建商向具有相同資本的同業公司來做連帶保證，且能夠自由動用帳戶資金，對消費者的保障同樣很低。 5.工會連帶保證：由工會其他成員擔保，建商動用資金同樣不受限，不利消費者的權益。 由於價金返還對建商較不利，目前以價金信託和不動產開發信託較常見，但對比同業連帶保證和工會連帶保證來說較有保障。 最後提醒，履保只是保障的一環，應搭配查閱建商背景、合約條款、付款方式等，整體評估才比較安心。 （圖片來源：Money錢 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上） 文章出處：《Money錢》2025年7月號