房貸保證人年紀過大時，銀行如何調整房貸年限？

網紅、小白族借錢辦卡大翻盤？金管會開放銀行「財力模型」新核貸關鍵解析

借錢、辦卡審核方式即將出現關鍵轉變，金管會點頭同意，未來銀行可將「財力評估模型」納入評估民眾平均月收入的方式之一，不再僅以薪資單或傳統財力證明作為唯一依據。此舉可望讓無固定薪資證明的網紅、平台經濟工作者，甚至信用小白族，在風險可控前提下，也有機會向銀行申請信貸或辦卡。 金管會強調，相關開放屬制度調整，並非放寬放貸紀律，DBR 22 倍仍是不可逾越的基本紅線。 依現行規定，各銀行核給個人小額信貸與信用卡額度，須受「DBR 22 倍」限制，即借款人無擔保負債總額，不得超過平均月收入的 22 倍，例如，月收入 3 萬元者，最高核貸額度為 66 萬元。 這套制度源自卡債風暴後的風險控管設計，有效維持銀行資產品質，但也使部分「實際有收入、卻難以舉證」的族群，長期無法進入銀行體系。金管會此次明確表示，財力評估模型只是收入認定方式之一，並未也不會鬆綁 DBR 22 倍規範。 隨金融科技成熟，銀行逐步具備以多元資料推估還款能力的技術基礎，金管會 2024 年 8 月同意玉山銀行申請試辦，透過 AI 與大數據分析建構「財務模型」，作為信貸與辦卡的核貸依據，取代傳統薪資或財力證明，成為輕量沙盒首案。試辦期間，銀行以模型推估客戶收入與還款能力，搭配既有風控機制，整體運作情形平穩，也未出現資產品質明顯惡化。 在試辦順利後，金管會請銀行公會研提制度化作法，評估將「財力評估模型」納入一致的核貸監理框架。金管會本周四將召開銀行總經理聯繫會議，揭示模型控管、驗證機制與授信風險配套。 依規劃，財力評估模型須通過三道關卡，首先是模型控管與驗證，銀行須訂定完整內規，並以模型外資料交叉驗證推估收入的合理性；其次是模型上線後的持續監測，須定期檢視與人工抽樣驗證；最後則是授信風險控管，模型不得單獨使用，須搭配既有信用評分卡，並持續追蹤延滯率與逾放比。 據《經濟日報》報導，銀行主管指出，這項開放並非降低審核標準，而是讓具實質還款能力、卻缺乏傳統證明文件的族群，回到銀行體系內接受正式風控管理。金管會則強調，在金融穩定前提下，透過制度化導入財力評估模型，有助於推動普惠金融與金融科技並進，也能避免資金被迫流向風險較高的非正規管道。

新青安房貸補助升級，年限怎麼挑？長年期真的比較划算嗎

新版「青年安心成家購屋優惠貸款」（以下簡稱新青安房貸）於去（2023）年8月1日上路。根據財政部統計處統計，自新青安房貸去年8月上路後，截至同年12月底，累積新受理戶數逾2.5萬戶，累計撥貸逾1,849億元，平均每戶撥貸約720萬元。 究竟新青安貸款有哪些優惠？哪些族群適用又須注意什麼？本文檢視新青安房貸與舊版發現，最高貸款成數均為8成，但新版升級以下4大補助，可減輕房貸族每月負擔。 升級補助1：最高貸款額度從800萬元提高至1,000萬元。 升級補助2：最高貸款年限從30年提高至40年。 升級補助3：最長寬限期（包含在貸款年限內）從3年延長至5年。 升級補助4：房貸利率補貼1.5碼且提供3種計息方案。 利率補貼優惠期3年　計息方式選定後不能變 新版延續公股銀行減半碼（0.125%）優惠，再加上內政部住宅基金另補貼1碼（0.25%），等於總共補貼1.5碼，並提供一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率等3種方案，擇一選定後不可變更，目前期限延長至2026年7月31日，到期再視情況調整。 目前一般房貸利率「地板價」為2.06%，舊青安房貸一段式機動利率為2.025%，新青安房貸一段式機動利率為1.775%，後者均較前兩者的利率更優惠，至於還款方式有本息平均攤還和本金平均攤還兩種，可依照個人還款能力來擇一。 以貸款800萬元、貸款30年且無寬限期，每月本息平均攤還來試算新舊青安貸款，新青安房貸每月為28,678元，舊青安房貸每月為29,670元，申貸新版每月可省992元，1年共省11,940元，對房貸族來說不無小補。 須留意的是，新青安房貸1.5碼的補貼利率目前提供3年優惠期，除了中途轉貸不適用優惠利率之外，若3年期滿後回到銀行一般利率時，須重新檢視個人還款能力。 名下無房貸即可申辦　舊戶可修改合約2條件 辦理新青安房貸的資格與舊版相同，借款人須年滿18歲，即《民法》規定的成年年齡，且借款人本人、配偶和未成年子女名下都沒有自有住宅，符合以上2資格者就能申辦。 廣泛而言，符合新青安房貸資格的首購族涵蓋已婚族、單身族，若名下曾經有房貸，但申辦新青安房貸時都已經清償，也可適用這項方案，貸款標的均限定申請日前6個月起所購置的住宅。 部分人誤以為可向任何一間銀行申辦新青安房貸，實際上新青安房貸僅由8家公股銀行承辦，分別為：台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行，可至財政部國庫署官網查詢各銀行聯繫窗口。 此外，舊青安房貸借款人若想更新部分條件，除了貸款額度上限不可更動、利率自動隨新版調整之外，貸款年期和寬限期都可以申請延長，因須與銀行修改合約，屬於授信條件變更，須支付相關手續費約3,000元～1萬元。 善用相關方案　申辦便利又能再省錢 內政部提供中低收入戶和於2年內購屋的房貸族「自購住宅貸款利息補貼」方案，已是該方案核定戶的借款人，如果住宅購置日期符合新青安房貸的資格，可同時搭配使用，也就是能夠申辦2筆房貸，有助減輕經濟壓力。 另外，農業部為服務偏遠地區民眾，全國311家農漁會信用部，共設1,154個營業據點，可申辦「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」（以下簡稱農安貸款）。 農安貸款與新青安房貸同享1.5碼利率優惠，以及貸款額度最高1,000萬元、貸款年限最長40年、寬限期最長5年等優惠，申辦資格不限農漁民，一般民眾符合成年借款人本人、配偶及未成年子女無自有住宅者也可申辦，期限至2026年9月30日。 長年期房貸具3優勢　青壯年宜善加利用 目前多數銀行提供的一般房貸年限以20年、30年為主，僅有部分銀行提供40年房貸，如今新青安房貸也有40年期可選擇，該選多少年限成為話題。部分人認為，只要條件允許，房貸應貸好貸滿，以彈性運用資金；但也有部分人則認為，還款年限越長，總還款利息也越高，加重每月負擔。 馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，有些人擔心房貸申貸30年甚至40年，一輩子都須背負房貸，且累積利息非常可觀；實際上，並非申貸40年期就須還滿40年，可視個人情況提早清償。 何世昌進一步說明，但並非每個人都可申請到40年期房貸，以新青安房貸來說，通常40歲以下的借款人較有機會申貸到40年期，除了年齡限制，也須具備財力穩定、房貸收支比60%以下（每月收入扣掉房貸以外的支出，再除以每月房貸），且為首購族等條件。 此外，長年期房貸具有以下3優勢，符合條件者，建議年限可貸多長就貸多長。 優勢1、長年期房貸的每月還款負擔相對短年期房貸低，違約機率也較低，即使工作變動、收入暫時中斷，也不必擔心無法還款，房子遭法拍。 優勢2、較能確保生活品質，不用為了繳付房貸而過度節儉。 優勢3、貨幣購買率會隨著貨幣發行量增加而下降，錢會越來越薄，即使累積到全額房貸的金額，也不必急著清償房貸，可善用閒置資金來投資理財。 無法申辦新青安房貸　可考慮民營銀行 新青安房貸是目前市面上最優惠的方案，若擔心無法申貸成功該怎麼辦？何世昌建議，確定要申辦的人，應於近1年內不要有任何違約遲繳信用卡費的紀錄，且沒有其他重大信用瑕疵，通常都能過件。 即使無法順利申辦新青安房貸，轉向民營銀行申貸其實也有好處。何世昌指出，民營銀行房貸方案的優勢為可以轉貸、增貸，前者指借款人可將原本貸款轉移到新銀行，後者指清償部分本金後，向原銀行再申請一筆新的貸款，且能使用寬限期。 此外，因銀行放款額度有限，且越來越緊縮，再加上未來房價上漲，平價產品的選擇將變少，首購族可趁年初申辦房貸，以提高核貸成功率，並備妥2～3成的自備款，較有機會挑選到總價較低且心儀的住宅。（本文僅節錄部分內容，全文請看《Money錢》2024 / 3月號） （圖：shutterstock，僅示意） （本文由Money錢團隊採訪報導，未經授權請勿轉載！）