房地產真的那麼好賺嗎？先看懂自住兼投資的真實成本

美國房市陷入高利率與稅制夾擊，供給僵固問題如何拆解？

美國房市正同時承受高利率、高房價與稅制落後的壓力。根據 Mortgage Bankers Association（MBA，美國房地產抵押貸款銀行家協會）數據，30 年期固定房貸利率升至 6.65%，創約九個月高點，帶動整體房貸申請下滑，其中再融資申請跌幅更明顯。購屋貸款需求雖僅小幅回落，但平均貸款金額創新高，顯示市場需求正向高價族群集中，首購與中低總價買方承壓。 另一個更難解的問題來自稅制。美國現行自住房資本利得免稅門檻仍停留在 1997 年的標準，個人 25 萬美元、已婚夫妻 50 萬美元，且未與房價或通膨連動。隨著房價長期上升，越來越多屋主面臨超額利得風險，尤其在高房價州更為明顯。這使部分屋主即使想換屋或縮小居住空間，也可能因擔心稅負而選擇不賣，進一步壓縮市場流動性。 支持調整免稅門檻的一方認為，若能提高免稅額，將有助釋出更多既有住宅供給，減少「不敢賣、不敢買」的僵局，也能降低中老年屋主的持有壓力。不過，反對者指出，多數家庭其實不會碰到課稅門檻，若大幅提高免稅額，受惠者可能主要是高資產家庭，對整體供給改善有限。 從市場結構看，真正的核心仍是供給不足。即使利率未來回落，若新屋供應無法同步增加，住宅流動性問題仍難根治。短期內，聯準會政策將影響房貸成本與需求回溫速度；中長期則需要檢討稅制是否應與物價或房價變動連動，並透過土地、基礎建設與稅收工具鼓勵更多可負擔住宅開發。

Real Matters (RLLMF) 受惠利率下滑轉貸回溫，全年成長上看 50%？

北美房產數據與服務公司 Real Matters(RLLMF) 公布 2026 會計年度第一季財報電話會議重點。公司管理層表示，受惠於利率下滑帶動的轉貸（Refinance）需求回升，抵銷了購屋市場疲軟的影響，帶動營收表現強勁。執行長 Brian Lang 強調，隨著營運效率提升與新客戶導入，公司對全年展望保持樂觀，預期 2026 財年整體成長幅度可達 50%。 轉貸需求回溫抵銷購屋疲弱，產權業務展現強勁成長動能。 執行長 Brian Lang 在電話會議中指出，隨著市場利率下滑，公司在 9 月和 10 月經歷了一波顯著的轉貸業務小高潮（Boomlet）。儘管整體購屋成交量仍然面臨挑戰，但轉貸活動的熱絡為公司業績提供了重要支撐。特別是在產權（Title）服務部門，受惠於營收認列的時間遞延效應，表現尤為亮眼。數據顯示，產權業務的成長動能中，有三分之二來自於新啟動的一級（Tier 1）貸款機構合作案，另外三分之一則源自於市場活動本身的自然增長。 積極拓展市佔率有成，單季新增 8 家客戶包含兩大頂級貸款機構。 面對利率變動的市場環境，Real Matters(RLLMF) 的業務拓展策略持續奏效。Brian Lang 表示，隨著近期利率下降，市場上的需求建議書（RFP）活動明顯增加，特別是在產權服務領域。公司在銷售端的投資已見成效，本季成功導入了 8 家新客戶，其中包括兩家名列全美前 100 大的貸款機構。目前部分一級貸款機構在 30 年期房貸利率定價上維持積極態度，這對公司而言是正面的順風，有助於在銀行與非銀行客戶群中持續擴大市佔率。 營運效率顯著提升，目標調整後 EBITDA 將挑戰 1 億美元大關。 針對獲利能力的展望，財務長 Rodrigo Pinto 展現出高度信心。他指出，受惠於過去幾年實施的營運優化措施，公司目前的目標營運模式預計將產生接近 1 億美元的調整後 EBITDA（稅息折舊及攤銷前獲利）。這一數字高於過去的循環週期，顯示出公司在業務量增長的同時，成本控管與效率提升已發揮實質效益。這意味著隨著未來成交量的回升，公司的獲利能力將比以往更具爆發力。 房市政策利多浮現，預估 2026 財年轉貸市場將迎來五成高成長。 展望未來市場趨勢，雖然受到季節性因素影響，管理層預期第二季市場可能出現 10% 的回調，但對於全年表現仍持「謹慎樂觀」態度。Brian Lang 提到，政府當局正關注房貸負擔能力議題，包括可攜式房貸與 50 年期房貸的討論，以及不動產抵押貸款證券（MBS）的購買計畫，皆是有利於降低利率的潛在政策。引用美國抵押貸款銀行協會（MBA）與房利美（Fannie Mae）的預測，2026 財年購屋市場預計有個位數增長，而轉貸市場則有望迎來 50% 的大幅成長，預期利率將維持在 6% 左右的水準。

美國2月成屋待完成交量回升，油價與房貸利率再成房市變數

根據全美不動產經紀人協會（NAR）最新報告，美國2月成屋待完成交量較1月成長1.8%，但較前一年同期下滑0.8%。數據顯示，2月下旬房貸利率降至三年低點時，房屋負擔能力改善，曾帶動短期購屋買氣。 不過，近期中東地緣政治事件引發油價波動，市場對通膨再起的疑慮升溫，也推動房貸利率回升。房地美資料顯示，平均房貸利率在2月下旬觸及5.98%的三年低點後，上週已回升至6.11%。債券市場擔心油價飆升可能重新推升通膨，並影響聯準會後續利率政策，進而改變原本有利於買家的環境。 就區域表現來看，預計在3月或4月完成過戶的交易中，除東北部外，其餘地區的2月成屋待完成交量均較1月增加。其中，中西部因房價相對親民而表現最強；東北部則受到高房價與供給短缺影響，交易量受到壓抑。 展望春季房市，汽油價格上漲與經濟不確定性是否影響買方需求，仍有待觀察。NAR首席經濟學家勞倫斯·尹指出，首購族需要時間累積信用與準備頭期款，但市場仍存在遞延需求；同時，美國就業職缺數仍比疫情前高出600萬個，強勁勞動市場也可能持續支撐潛在買家基礎。

美國房貸利率持平在6.95%：高利率如何持續壓抑購屋需求

根據 Freddie Mac 主要房貸調查，本週美國 30 年期固定利率房貸平均為 6.95%，較上週的 6.96% 微幅下降，但仍高於去年同期的 6.63%。 報告指出，雖然房貸利率大致持平，但高利率環境仍讓潛在購房者承受明顯壓力，特別是首次購房者與低收入家庭，因為可負擔性問題持續存在，進而可能使市場需求受到抑制。 此外，市場也在關注未來經濟狀況是否改善，以及房貸利率是否有機會回落。若後續出現更具吸引力的貸款條件，將可能影響購屋需求的變化方向。

同業財報報喜帶動住宅建設類股強勢翻紅，LGI Homes(LGIH)為何一度大漲 6.3%？

LGI Homes(LGIH)這家平價單戶住宅建設公司，在下午交易時段股價跳升了6.3%。主要驅動力來自於整體住宅建設類股受到提振，其競爭對手Toll Brothers(TOL)發布了強勁的第二季財報，完全擊敗分析師的預期。Toll Brothers(TOL)公布每股盈餘達到2.72美元，營收高達25.3億美元，不僅超越市場預期，更大幅提升了投資人對其他房屋建商的信心。 更廣泛的市場數據也顯示出特定地區的房市表現強勁。報告指出，在房屋供應量增加的市場中，房屋銷售較前一年同期出現顯著成長，例如奧斯汀地區的銷售額就大增20%。這意味著新成屋較多的地區，購屋者的負擔能力正在改善，進而帶動交易量成長。此外，建築產業的整併潮也正在發酵，Dream Finders Homes(DFH)提議收購Beazer Homes(BZH)，進一步釋放出市場對該產業充滿信心的強烈訊號。 儘管出現大漲，但LGI Homes(LGIH)的股價走勢極具波動性，過去一年內就出現了40次超過5%的劇烈震盪。就在兩天前，受到抵押貸款利率攀升至一個月高點的衝擊，引發市場對購屋負擔能力與未來需求的強烈擔憂，導致股價下跌2.7%。由於通膨飆升與地緣政治的不確定性，30年期固定抵押貸款平均利率來到6.61%。當聯準會暫停降息步伐時，攀升的房貸利率推高了融資成本，可能導致新屋銷售放緩，對建商的營收與成長前景構成嚴峻挑戰。 觀察今年以來的表現，LGI Homes(LGIH)股價已上漲12.1%，但以當時每股46.74美元計算，仍較其52週高點的67.47美元低了約30.7%。儘管今年以來呈現漲勢，但對於在五年前投資1,000美元買進LGI Homes(LGIH)股票的長線投資人來說，現在的價值僅剩下284.12美元，表現相對疲弱。 LGI Homes(LGIH)主要從事新住宅的設計、建造和銷售。該公司目前的產品包含入門級住宅，例如獨立住宅和聯排別墅，並以LGI Homes品牌販售升級住宅，同時以Terrata Homes品牌銷售豪華系列住宅。它在每個社區提供多種平面圖，並具備花崗岩檯面、高品質電器和瓷磚地板等升級設施。昨日LGI Homes(LGIH)收盤價為46.11美元，下跌0.12美元，跌幅0.26%，成交量為263,759股，較前一日減少42.84%。

美國通膨黏性升高，Fed短期難轉向？30年房貸利率衝上九個月高點

近期美國通膨數據展現黏性，引發決策圈與市場對貨幣政策可能維持緊縮的關注。芝加哥聯邦銀行總裁古爾斯比（Austan Goolsbee）表示，在當前勞動力市場穩健的背景下，聯準會（Fed）將專注於控制物價，短期內難以採取具擴張性的貨幣政策，確保通膨回落至目標水平仍是首要任務。 通膨預期的變動亦反映在全球債券市場上。品浩（Pimco）投資長伊瓦辛（Daniel Ivascyn）指出，美國10年期盈虧平衡通膨率已突破2.5%，高於年初水準。他提及，若通膨預期持續失去錨定，主要央行恐被迫重新收緊政策，而目前美國30年期公債殖利率已升至2007年以來的高點。 此外，借貸成本的攀升已直接影響實體房地產市場。根據房地美（Freddie Mac）公布的最新數據，美國30年期固定房屋貸款利率由前一週的6.36%升至6.51%，創下九個月來新高。房地美首席經濟學家指出，高利率與高房價雙重因素正持續壓抑潛在買家的意願，導致美國成屋銷售與房貸申請活動出現停滯現象。

房貸利率衝上 6.61% 打擊買氣，Griffon(GFF) 為何還會大波動？

受到近期通膨升溫與地緣政治不確定性影響，30年期固定房貸平均利率攀升至6.61%，創下近一個月來的新高。隨著聯準會暫停下調基準利率，高昂的借貸成本直接削弱了潛在買房者的購買力，這不僅引發市場對房屋負擔能力與未來需求的擔憂，也讓房屋建築相關產業面臨嚴峻的經營環境。包含 Owens Corning(OC) 、 Griffon(GFF) 、 Quanex(NX) 以及 Hayward(HAYW) 等類股，都在午後交易時段出現明顯回跌。 股價單日波動顯著放大。就歷史數據來看， Griffon(GFF) 的股價走勢向來相對平穩，過去一年中僅有 6 次單日漲跌幅超過 5%。因此，近期的股價波動顯示市場對房貸利率攀升的消息反應熱烈。儘管這波跌勢可能不會從根本上改變該公司的商業模式與長期展望，但市場對負面消息的過度反應，往往會使這類基本面良好的個股出現顯著的價格修正。 受惠道瓊五萬點與美中關係突破。回顧 5 天前的市場表現，在美國總統川普與中國國家主席習近平達成確保荷莫茲海峽暢通的協議後，大幅降低了中東衝突對全球製造業供應鏈的威脅。隨著地緣政治風險降溫，加上美國 10 年期公債殖利率回落至 4.46% ，有效降低了大型工業項目的長期融資成本。在企業基本面強勁的推動下，道瓊工業平均指數一舉突破 50,000 點大關，當時也帶動 Griffon(GFF) 股價單日上漲 3.3%。 工業需求持穩支撐長期表現。從宏觀經濟數據來看， 4 月份零售銷售額成長 0.5% ，符合市場預期，顯示工業產品的需求依然保持穩定。雖然進口物價上漲 1.9% ，反映製造業成本仍處於高位，但對於負責打造全球經濟基礎設施與機械的工業公司而言，整體環境仍具備支撐力。截至近期資料， Griffon(GFF) 今年以來累計上漲 6.4% ，目前股價約在 79.82 美元，較 2026 年 2 月創下的 52 週高點 94.84 美元回跌約 15.8% 。若從長期投資的角度觀察， 5 年前投資 1,000 美元購買該公司股票，目前的價值將成長至 3,045 美元，顯示其長期報酬表現依然穩健。 Griffon(GFF) 是一家為專業安裝經銷商和量販零售連鎖店，製造和銷售住宅、商業和工業車庫門的企業。公司同時也為一般屋主和專業人士提供無動力園藝造景產品。其主要經營部門涵蓋消費和專業產品、家庭和建築產品等，其中大部分的營收來自家庭和建築產品部門。根據最新交易日資訊， Griffon(GFF) 收盤價為 83.36 美元，單日上漲 3.58 美元，漲幅達 4.49% ，當日成交量為 432,703 股，成交量較前一交易日變動為 -2.36% 。

D.R. Horton (DHI) 逆勢漲 5%！房貸利率高檔下，美國建商為何還能撐住？

美國最大建商之一 D.R. Horton (DHI) 今日股價走強，盤中最新報價 141.54 美元，漲幅約 5.06%，逆勢脫穎而出。雖然 CNBC 報導指出，在 10 年期美債殖利率觸及自 2025 年 1 月以來高點之際，整體 homebuilders 類股與 iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) 皆一度承壓下跌，但 DHI 目前股價明顯回穩走高。 根據 UBS homebuilders 分析師 John Lovallo 於 Seeking Alpha 報導中的最新看法，美國最新的 pending home sales 顯示，即便房貸利率波動加劇，住房需求仍維持強勁；其覆蓋的建商在春季銷售旺季訂單平均成長約 3%。Lovallo 將近期 homebuilders 回檔視為買進機會，並點名 D.R. Horton (DHI) 與 PulteGroup (PHM) 受惠程度較高，認為只要利率穩定、需求持續，DHI 將具相對優勢，成為市場資金追捧焦點。

房貸高檔壓抑房市周轉，Lowe's(LOW)靠小型修繕與旺季買氣撐住成長

Lowe's(LOW) 執行長 Marvin Ellison 表示，目前房地產市場是自金融危機以來最艱困的環境之一。主因是 30 年期固定房貸利率持續維持在 6% 以上，讓許多已鎖定低利率的屋主不願意換屋，房屋周轉率因此降到多年新低，也使消費者對買房與裝修決策更為猶豫。 儘管房市偏弱，Ellison 認為消費者財務狀況仍算健康。許多屋主擁有房屋淨值，工資持續成長，就業也相對穩定；但高房貸利率帶來的不確定性，仍讓大型修繕專案延後。同業 Home Depot(HD) 財務長 Richard McPhail 也提到，消費者因擔心經濟不確定性與負擔能力，持續遞延大型家居裝修計畫。 在大型專案停滯下，消費者轉向較小、較實惠的修繕需求，例如油漆、庭院整理、更換線路、修補屋頂漏洞，家電與熱水器等必需品的汰換也帶動買氣。雖然房市低迷對 DIY 客群影響較大，但 DIY 業務仍占 Lowe's 總營收 60% 至 65%，且已連續四季繳出正成長。第一季在線上銷售、家電、家居服務與專業客戶帶動下，同店銷售微幅成長 0.6%，略低於華爾街預期的 0.7%。 展望後續，Lowe's 在重申 2026 年保守指引後，預估同店銷售將持平到年增最多 2%，低於彭博共識預期的 2% 成長。Ellison 仍指出，第二季初天氣轉佳，加上陣亡將士紀念日、父親節與美國獨立日等旺季到來，營運表現可望維持穩定。公司也強調已準備好應對不同總體經濟環境，並具備爭取市佔率的能力，等待房地產市場出現週期性轉折。 Lowe's 是全球第二大家居裝飾零售商，在美國與加拿大合計經營 1,969 家門店，並服務約 230 家經銷商擁有的門店。其產品與服務涵蓋家居裝飾、維護、維修與改造，其中維護與維修約占銷售產品的三分之二。最新交易日，Lowe's(LOW) 收盤 218.37 美元，較前一日上漲 0.35 美元，漲幅 0.16%，成交量為 3,343,884 股，較前一日減少 9.97%。

美國房貸利率再攀高點，住房市場在高利率與政策角力下承壓

美國住房市場同時面臨高利率與政策角力的雙重壓力。根據美國房地產抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association）統計，上週整體房貸申請量下滑2.3%，創五週新低；30年期固定房貸平均利率由6.46%升至6.56%，寫下七週高點。MBA經濟學家Joel Kan指出，油價上漲帶動通膨疑慮，加上全球公債殖利率走高，推升美國房貸利率同步上行，進一步壓抑購屋需求。 在利率壓力下，越來越多借款人轉向可調利率房貸（ARM）。ARM在總申請中的占比已逼近10%，創2025年10月以來新高。雖然五年期ARM平均利率約5.76%，短期負擔較低，但未來仍會隨市場重置，風險相對較高。這反映出部分購屋族為了先進場，只能接受更不穩定的貸款條件。 不過，若拉長時間來看，市場也出現一些技術性回升訊號。相較去年同期接近7%的房貸利率，目前利率仍略低，購屋貸款申請年增約8%，房貸重貸申請年增35%。但這較像是被壓抑需求釋放，並不代表住房市場全面轉強；真正要首購的家庭，仍受高房價與高利率夾擊。 政策面同樣牽動市場情緒。美國國會正討論住房可負擔法案，眾議院版本核心是限制大型機構投資人購買單戶住宅，但允許其繼續興建出租住宅單位。與先前參議院草案相比，眾院版本已拿掉強制出售超額持有單位的要求，因此獲得建商、租賃與住房產業支持。業界擔心，若強迫以租為主的機構出清新建出租屋，短期恐讓租屋供給更緊。 反對聲音則認為，法案若過度保護機構投資人，恐無助於年輕人累積買房能力。共和黨籍參議員Bernie Moreno批評，核心目標應是讓年輕人買得到單戶住宅，而不是長期成為租屋族。法案後續能否在參議院取得足夠票數，仍有變數。 住房壓力也反映到相關企業表現。居家修繕連鎖龍頭Lowe’s (NYSE:LOW) 最新一季營收達230.8億美元，年增約10%，同店銷售微增0.6%，線上銷售則成長15.5%。在房市交易放緩下，部分屋主選擇先修屋不換屋，帶動Lowe’s與Home Depot (NYSE:HD) 的裝修與小型工程需求。Lowe’s執行長Marvin Ellison表示，整體住房景氣仍具挑戰，但公司透過Total Home策略聚焦專業工班與居家服務，維持全年營收預測在920億至940億美元，全年同店銷售預估持平到成長2%。 金融端方面，區域銀行Stock Yards Bancorp (NASDAQ:SYBT) 宣布維持每股0.32美元季度股利，年化殖利率約1.82%。在房貸利率高檔與監管趨嚴的背景下，穩定配息有助於顯示資產品質與資本水位仍屬可控。 整體來看，美國住房市場仍取決於三項變數：通膨與油價是否持續推高利率、國會能否在遏止機構炒房與維持供給之間取得平衡，以及與住房高度相關的企業能否透過商業模式調整，抵銷部分景氣壓力。在這些因素明朗之前，住房市場仍難言真正回穩。