房貸保證人怎麼挑？掌握銀行加分條件與風險評估關鍵

房貸也有保險！房貸壽險值得綁嗎？長住、換屋、利率折扣怎麼判斷最划算

<p><img alt="房貸壽險" height="630" src="https://fsv.cmoney.tw/cmstatic/notes/content/7988069/20220729151529347.jpeg" width="1200"></p> <p>&nbsp;</p> <p><strong><span style="font-size:19px">【我們想讓你知道】</span></strong></p> <p>台灣住宅自有率越來越高，買房時，房貸問題也層出不窮。「房貸壽險」則是因應這一問題而衍伸出來的保險工具，究竟什麼是「房貸壽險」？什麼樣的人適合保？讓我們繼續看下去！</p> <p>&nbsp;</p> <p><span style="font-size:12px">文 / House123</span></p> <p>&nbsp;</p> <p>最近有朋友問我，辦房貸時，銀行推薦他保「房貸壽險」，想詢問我的意見。在回答這個問題之前，我們先來了解什麼叫作「房貸壽險」。</p> <h2>&nbsp;</h2> <h2>一、什麼是「房貸壽險」？</h2> <h3>1.「房貸壽險」 讓「貸款人」對於「房貸餘額」沒有後顧之憂</h3> <p>所謂的「房貸壽險」最主要的保障，就是：如果「貸款人」不幸先走了，壽險可以理賠剩下的「房貸餘額」，讓留下來的家人不會有房貸的負擔。</p> <h3>2.「房貸壽險」 是「定期壽險」，保障逐步降低</h3> <p>基於這個精神，所以，它算是一種「定期壽險」，保障「期間」就是「房貸繳款期間」，保障的「金額」會隨著「房貸餘額」變少，保障也逐步降低。</p> <h3>3.「房貸壽險」 必須跟「房貸」綁在一起？</h3> <p>綁在一起的意思是：只有在辦房屋貸款的時候，才可以一起保，而且投保的年限，不得大於放款的年限。貸款提前繳清，但是房貸壽險的日期尚未到期，保險還是在，會變成一般定期險。</p> <h3>4.「房貸壽險」是消費型的保險，保費退款為 0 或非常有限</h3> <p>如果房貸期間沒有用到，也就是：貸款期間繳完貸款，貸款人都還安好，這當然是好事！不過這個保險也不會退，就當成買一份保障。如果因為賣房子、提前塗銷貸款，之前躉繳的保費他會退嗎？它會退你一點點，但真的是「一點點」（哈哈！）至於可以退多少，可以打電話去銀行合作的保險公司詢問。</p> <h3>5.「房貸壽險」大多為一次「躉繳」，可以透過跟銀行多貸款來分期付款</h3> <p>而且，大部分的銀行的「房貸壽險」的保險費，都是「躉繳型」的，在辦房貸的時候就要繳，以一個 1,000 萬房貸來看，假設 30 年的「房貸壽險」的保險費是 30 萬，等於在辦房貸的時候，就要繳這 30 萬的保費。只是銀行為了降低貸款人的負擔，連同這 30 萬保費一起「貸款」給你，讓你每個月慢慢繳。</p> <p>&nbsp;</p> <h2>二、如何評估適不適合綁「房貸壽險」？</h2> <p>所以，重點來了！我要怎麼評估自己辦房貸的時候，適不適合綁「房貸壽險」呢？</p> <h3>1. 長期自住 ➝ 適合 vs 短期可能換屋 ➝ 不適合</h3> <p>回歸到「房貸壽險」的基本精神：如果房子預計長期自住，貸款按期慢慢還，為了降低風險，「房貸壽險」就蠻適合的。但是，如果今天這個房子持有五年，後來因為換屋的關係，房子賣掉了，房貸被塗銷，這個壽險就失效了。而且，因為保費也是貸款的關係，所以要還的貸款餘額反而還變多。所以，如果短期內有可能計畫換屋，就不適合綁「房貸壽險」。</p> <h3>2.「貸款人」是家庭經濟支柱 ➝ 適合 vs「貸款人」不是家庭經濟支柱 ➝ 不一定適合</h3> <p>由於「房貸壽險」必須以「貸款人」的名義買，「貸款人」是不是家裡的經濟支柱，也會影響是不是要綁「房貸壽險」比較好。怎麼說呢？我遇過一些情況，房子是買老婆的名字，老婆是家庭主婦，但老婆當貸款人，先生當她的保證人，讓她買這個房子。這時候，其實家裡的經濟支柱是先生，房貸也是先生在繳，如果用老婆的名字買「房貸壽險」意義就不大了！</p> <h3>3. 精算省下來的利息 vs 因綁「房貸壽險」多繳的保費金額，哪一個划算？</h3> <p>很多銀行會說，如果綁「房貸壽險」，利率可以再降多少給你。這時候，可以實際計算一下省下來的利息，和多繳的保費（而且多貸的保費，除了還本金也需要繳利息）哪一個比較划算？另外，貸款建議可以多比較幾家條件，之前直播影片<a href="http://house123.com.tw/%E5%BE%AE%E8%AA%B2%E5%A0%82/829-%E5%BF%85%E7%9C%8B%EF%BC%81%E6%8E%8C%E6%8F%A1521%E6%8A%80%E5%B7%A7-%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%B4%8F%E5%BE%97%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%A5%BD%E6%A2%9D%E4%BB%B6%EF%BC%81" target="_blank">「房貸 521 原則」</a>非常值得推薦給你參考。</p> <p>&nbsp;</p> <h2>三、直接單獨保「定期壽險」，也可以分散風險</h2> <p>所以，如果你可能 10 年內就會換屋，或是，你的房貸貸款人不是家裡的經濟支柱，這樣要怎麼分散風險呢？其實，很多保險公司有賣「定期壽險」，以我的年紀，我每年只要繳 11,000，就有 1,000 萬的保障。如果年紀更小，會更便宜。不過如果是男生，就會貴一點喔！大家可以找保險經紀人了解一下「定期壽險」的細節。以上就是「辦房貸時，要不要綁保險的評估方式」，你學會了嗎？</p> <p>&nbsp;</p> <p><span style="font-size:19px"><strong>更多好文推薦給你：</strong></span></p> <ul> <li><a href="https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=349675" target="_blank">6 種 NG 房型，你家上榜了嗎？「缺角屋」恐使家庭失和...房屋達人：4 招化解格局缺陷！</a></li> <li><a href="https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=477758" target="_blank">別讓信用卡成為房貸地雷！想買房卻不知從何下手？房屋達人教你購屋 3 秘訣！</a></li> <li><a href="https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=284274" target="_blank">前 10 大最廢公設，中了幾個？注意高公設背後的「虛坪」！買房已經不容易，別再浪費錢養蚊子！</a></li> <li><a href="https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=173585" target="_blank">管理費都去哪了？豪華公設成為吃錢怪獸！專家：買房前了解社區財報３重點，避免成為冤大頭！</a></li> </ul> <p>&nbsp;</p> <p><span style="font-size:12px">本文由<a href="https://house123.com.tw/" target="_blank"> House123</a> 授權轉載，原文 <a href="https://house123.com.tw/%E5%AE%89%E5%B1%85%E8%87%AA%E4%BD%8F/1034-%E8%BE%A6%E6%88%BF%E8%B2%B8%E6%99%82%EF%BC%8C%E8%A6%81%E7%B6%81%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E5%97%8E%EF%BC%9F%E6%80%8E%E9%BA%BC%E8%A9%95%E4%BC%B0%EF%BC%9F" target="_blank">於此</a></span></p> <p><span style="font-size:12px">（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：Ryan；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）</span></p>

貸款保證人怎麼挑最加分？4 條件一次看，別讓房貸卡關

【我們想讓你知道】 買房時，通常會遇到自備款不夠、銀行貸款申請不下來這兩種情況，而本篇文章將帶你了解貸款申請不下來的原因，以及貸款「保證人」該怎麼挑，讓你在審貸款的時候，有機會爭取到較好的條件！ 文 / House123 許多人在評估買房子時，常會面臨兩種情況：第一種是「自備款不夠」（歡迎參考我們之前拍過的影片：租屋族必學！2 招，頭期款存下來！）另一種則是：「自備款有了，但是怕貸款貸不下來？」今天我們來聊聊第二種。 1. 貸款申請不下來的原因 信用瑕疵、收入不穩定、收入不足 首先，什麼情況會怕自己貸款貸不下來呢？可能是之前信用記錄有瑕疵，或是收入比較不穩定，或者是銀行在計算收入支出比時，覺得收入還不夠負擔你想要貸款的金額。這時候怎麼辦呢？你需要的是：貸款的神隊友！就是「保證人」！ 「保證人」為貸款做擔保，增加銀行評分 所謂的「保證人」就是：「保證你會還貸款」。他怎麼保證呢？如果你不還貸款，他就要幫你還！ 提供「保證人」對於銀行來說，對他的債權當然更有保障，所以，在審貸款的時候，就比較有機會爭取好的條件。 銀行會怎麼審核呢？ 2. 銀行審核方法 把「保證人」和「貸款人」的「收入」合計，算「收入支出比」 首先，他會把「保證人」的收入和你的收入加在一起，看看總共有多少。舉例來說，如果我的月收入是 4 萬，我的保證人的月收入是 6 萬，我們兩個加起來就是 10 萬。以銀行在計算「收入支出比」時，通常會希望貸款每個月的還款金額（包含本金 + 利息）不要超過收入的 2/3，所以，只要我每個月貸款還款金額在 6 萬內，「收入支出比」就有機會算得過。 我們用 House123「還款能力試算」的試算工具：以每個月 6 萬塊的本息還款金額、搭配 30 年、1.35% 的利率來回推，就相當於貸款 1,775 萬。 把「保證人」和「貸款人」的「貸款」合計，算「收入支出比」 不過，銀行可不是只有把「收入」加總喔！連同名下有多少「貸款」也會一起計算。 以剛剛那個例子來說，如果我的保證人 名下沒有任何負債，那當然最好。如果他名下已經有一個貸款，每個月要付 2 萬的金額，這 2 萬就必須一起算進去銀行的「收入支出比」裡面。也就是，雖然我的收入 4 萬＋他的收入 6 萬 = 10 萬，我們可以負擔每個月 6 萬塊以內的貸款還款，但因為他本來就已經有 2 萬要付了，6 萬 - 2 萬就剩下 4 萬的額度了。所以，雖然他當我的保證人有幫我加到分，但是要像上面的例子一樣貸款 1,775 萬、每個月還款 6 萬，就有困難。這時候，只能用每個月 4 萬塊的本息還款金額來回推，就算一樣用 30年、1.35% 的利率來算，貸款金額也只剩下 1,183 萬。 「保證人」的信用紀錄、收入是不是穩定、保證人的年紀也會納入評估 除了「收入」和「負債」會一起計算之外，保證人的信用紀錄、收入是不是穩定、保證人的年紀...也會列為審核的評估項目。所以如果保證人信用卡常常遲繳，就算他收入再好、名下沒負債，銀行調聯徵時一樣會扣分，就比較可惜。或者是他收入很好，但年紀比較大。例如：假設保證人今年 63 歲，銀行可能就會想：「之後保證人退休沒有工作了，是不是還有這麼寬裕的收入可以幫你的債務做擔保？」所以，「年紀」也會列入評估喔！ 「保證人」身份限定：二等親或配偶 另外，因為保證人太好用了，所以，早期有些不肖的投資客會網羅一堆信用不好的登記人，然後再找一個有力人士當他們的保證人，用這些人頭買房子。所以後來銀行有一個規定：只有「二等親」和「配偶」可以當保證人！ 3. 適合當「保證人」的條件 綜合以上，我們來回答：「什麼樣的人適合當保人呢？」 1、收入越高越好 年紀不要太大 （最好小於 50 歲） 2、名下貸款越少越好 如果他收入很高、但貸款也很高，可能他能幫你加分的額度也很有限。 3、信用紀錄要保持良好 4、幾乎所有銀行都會有的要求：必須要是你的二等親或配偶 所以，除了另一半之外，常見的就是兄弟姊妹，或是爸爸、媽媽幫孩子做保人，或孩子幫爸爸、媽媽做保人。 4. 同場加映：「當保人會不會影響自己貸款呢？」 答案是：調聯徵時，的確會看到有幫別人做保證人的紀錄，不過，這是屬於「從債務」，不是「主債務」，所以不會直接算進他個人的「收入支出比」裡面，不會直接影響到他個人的貸款。 「保證人」是一個蠻彈性的機制，不過，畢竟是「債務」，就算有保證人，也還是要衡量一下自己的償債能力再申請貸款喔！ 本文由 House123 授權轉載，原文 於此 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：YuTing；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）